商品房價格管理暫行辦法
- 更新時間：2011-06-21
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規(guī)章制度
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上海市商品房價格管理暫行辦法
2005年08月01日09:01
第一章 總 則
第一條 為加強商品房價格管理，促進住房商品化，保證住房制度改革的順利進行，特制定本暫行辦法。
第二條 凡經(jīng)上海市工商行政管理局、市房產(chǎn)管理局批準經(jīng)營商品房的公司，
在上海市范圍內(nèi)建設(shè)和出售的商品房價格管理均適用本辦法。
第三條 上海市房產(chǎn)管理局是本市商品房價格管理的主管機關(guān)，負責(zé)商品房價格管理的業(yè)務(wù)工作。
第四條 商品房價格管理應(yīng)遵循社會主義商品經(jīng)濟的原則，必須有利于經(jīng)濟體制改革和住房制度改革，有利于商品房的發(fā)展和推進住房商品化。有利于促進商品房開發(fā)經(jīng)營公司改善經(jīng)營管理，降低成本，提高經(jīng)濟效益和社會效益。
第五條 必須在加強商品房價格宏觀管理的前提下，建立競爭型的價格模式。商品住宅價格按規(guī)定價格構(gòu)成因素，確定最高限價，除對一般收入的住房困難戶職工，個人購買商品房的價格由有關(guān)部門定價外允許商品房開發(fā)經(jīng)營公司，在最高限價下按質(zhì)論價，按市場供需自行浮動。非住宅商品房價格放開、隨行就市，以搞活房產(chǎn)經(jīng)營，促進商品房銷售市場的形成和發(fā)展。
第二章 價 格 構(gòu) 成
第六條 商品房價格構(gòu)成
一、商品房開發(fā)成本
(1)基地開發(fā)費：指商品房基地開發(fā)中，按國家和本市有關(guān)規(guī)定支付的征地費、青苗補償費、生產(chǎn)和生活設(shè)施補償費、菜田建設(shè)費、勞動力安置費、養(yǎng)老社員生活補助費、私房補償費、動遷房屋建設(shè)費、臨時過渡房屋搭建費、自行過渡補貼費、搬遷障礙費、臨時接水、接電、接煤氣費、平整場地費等。
(2)勘察設(shè)計費：指按規(guī)定支付的居住區(qū)規(guī)劃費、建筑設(shè)計費、地質(zhì)勘察費及施工執(zhí)照費等。
(3)房屋建筑安裝工程費：指按本市規(guī)定的建筑工程和設(shè)備安裝定額及各項費用取費標準，支付的房屋建筑安裝及附屬設(shè)備工程費以及室外圍墻化糞池等費用。
(4)街坊內(nèi)的市政公用設(shè)施費：指按本市規(guī)定的住宅建設(shè)市政公用設(shè)施配套
的費用標準支付的街坊內(nèi)的供水、供電、通訊、排污、排水、供氣、道路、綠化等工程費用。
二、商品房利潤：出售給個人的一般商品住宅應(yīng)給予優(yōu)惠。特殊商品住宅如僑匯房利潤，可高于一般商品住宅。非住宅商品房售價隨行就市，實行市場調(diào)節(jié)。
三、貸款利息：指商品房開發(fā)建設(shè)資金，向銀行貸款并按銀行利率規(guī)定支付的
利息，多層建筑按一年利率計算;高層建筑按二年利率計算;凡預(yù)收購買單位(個人)商品房價款的一律不允許計算貸款利息。
四、管理費用：指商品房開發(fā)中所支付的各項管理費用。包括開發(fā)公司職工工資、工資附加費、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、車輛使用費、低值易耗
品購置費、勞動保護費、職工教育費、廣告費、合同簽證費、公證費、保險費、訴訟費、聘請律師費、股息等。管理費總額控制在開發(fā)成本的百分之二以內(nèi)。
五、稅金：指工商營業(yè)稅，城市建設(shè)費和教育費附加。
六、商品房的附加費：出售給個人的商品住宅免征人防工程費。出售給單位的商品住宅按規(guī)定征收人防工程費、住宅建設(shè)配套費。征收住宅配套費按滬府發(fā)(8
7)71《市人民政府關(guān)于發(fā)布上海市征收住宅建設(shè)配套費的暫行規(guī)定》以及有關(guān)征收人防工程費辦法辦理。附加費不作為公司的經(jīng)營收入。凡收取購房單位建筑材料并以國家計劃價結(jié)算的商品房價格中不允許計議價材料差價。
第七條 商品房開發(fā)成本中各項費用，必須按規(guī)定標準計算。凡由于經(jīng)營不善
或其他原因造成實際成本高于規(guī)定計費標準的，其差額只能由企業(yè)自行消化。不得按實際成本計價。
第八條 商品住宅按銷售對象，采取不同的價格構(gòu)成。
1.出售給本市一般收入的職工中住房困難戶個人的商品房原則按成本計價。
2.出售給單位或收入較高(或有特殊收入)的個人，如個體商業(yè)者，僑匯戶等，價格構(gòu)成包含六條規(guī)定的全部因素。
第九條 商品房建筑稅代征收辦法按滬稅政一(1987)429號文執(zhí)行，出售給個人的商品住宅免征建筑稅。
第三章 價格管理權(quán)限及監(jiān)督、檢查
第十條 非住宅商品房價格在遵守本管理辦法的前提下實行。隨行就市，房屋出售后由商品房經(jīng)營開發(fā)公司，按季度填表報市房產(chǎn)管理局備案(附表1)。
第十一條 商品住宅價格管理，實行宏觀控制，在調(diào)查測定的基礎(chǔ)上，由市房產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門，按地段因素(目前暫按市府(84)27號文規(guī)定計算，待土地使用費開征后，按土地使用費級差計算)。建筑結(jié)構(gòu)類型和設(shè)計標準等，定期規(guī)定各類住宅的最高限價，在限價內(nèi)自由浮動并通過報紙公布，實行社會監(jiān)督和行政監(jiān)督相結(jié)合。最高限價內(nèi)的價格浮動可由開發(fā)經(jīng)營公司根據(jù)房屋質(zhì)量、朝向、層次、銷售對象及供需狀況，自行綜合確定。各開發(fā)經(jīng)營公司的定價原則和計算標準等，填表報送市房產(chǎn)管理局備案(附表2)。
第十二條 商品房最高限價和出售給一般收入職工的個人商品房價格由市房產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門制訂。并報市建設(shè)委員會和市物價局審批后執(zhí)行。
第十三條 凡開發(fā)經(jīng)營商品房的公司，每年必須安排一定比例的商品住宅直接出售給本市一般收入的職工缺房戶個人。
第十四條 市、區(qū)、縣住宅建設(shè)部門有償轉(zhuǎn)讓的地方財政投資建設(shè)的住宅以及集資、統(tǒng)建、聯(lián)建等多余的動遷房源出售價格應(yīng)納入商品房價格管理范圍。每年由市、區(qū)、縣住宅建設(shè)部門編列項目計劃和數(shù)量。報市建設(shè)委員會審批，經(jīng)市建委審批后抄送市房產(chǎn)管理局。市、區(qū)、縣住宅建設(shè)部門辦理委托房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司代售手續(xù)，并由受托公司編制當(dāng)年度商品房出售計劃，報市房產(chǎn)管理局，其價格的確定和審批應(yīng)符合本暫行辦法。
市、區(qū)、縣住宅建設(shè)部門委托有開發(fā)經(jīng)營商品房資格的公司出售。公司收取百分之零點六(不負責(zé)二年包修)至一點一(負責(zé)二年包修)的管理費。
第十五條 上海市房產(chǎn)管理局對違反本暫行管理辦法的單位有權(quán)責(zé)令其修正。對弄虛作假、違法經(jīng)營、損害購房者利益、擾亂商品房供應(yīng)市場和價格政策的各種行為，市房產(chǎn)管理局會同市工商行政管理局查處。
第十六條 各商品房開發(fā)經(jīng)營公司，必須嚴格貫徹執(zhí)行本暫行管理辦法，對違反本暫行管理辦法的單位，可按情節(jié)分別處以罰款、警告、沒收非法所得等處分。屢經(jīng)教育不改，情節(jié)嚴重的注銷商品房開發(fā)經(jīng)營執(zhí)照。
第四章 附 則
第十七條 本暫行管理辦法不包括各系統(tǒng)單位補貼出售給本系統(tǒng)單位職工的商品住宅，也不包括舊房出售。上述二類房屋，其價格另行規(guī)定。
第十八條 凡在本暫行管理辦法頒布前，已與購房單位或個人簽訂售(購)房 合同(或協(xié)議)，其價格可仍按原合同(或協(xié)議)執(zhí)行。
第十九條 本暫行管理辦法由上海市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。
第二十條 本暫行管理辦法自市建委批準之日起施行。與本暫行管理辦法相悖的有關(guān)文件和規(guī)定即行廢止。