公司向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁抵押登記費(fèi)工商案例分析
- 更新時(shí)間：2021-01-23 14:12:45
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公司向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁抵押登記費(fèi)工商案例分析第1篇
【案情簡(jiǎn)介】
2012年8月初，我局根據(jù)對(duì)***住房置業(yè)擔(dān)保有限公司涉嫌欺詐消費(fèi)者的舉報(bào)線索進(jìn)行立案調(diào)查。我們發(fā)現(xiàn)，該公司通過和本市住房公積金管理中心簽訂《***住房公積金貸款保證擔(dān)保業(yè)務(wù)合作協(xié)議書》，要求市區(qū)范圍內(nèi)運(yùn)用住房公積金貸款買房的所有借款人，只能在該公司進(jìn)行擔(dān)保抵押貸款。該擔(dān)保公司在與借款人實(shí)際辦理抵押擔(dān)保的過程中，利用消費(fèi)者急于取得擔(dān)保貸款的心理和所處的弱勢(shì)地位，通過單方面事先印制的格式合同《住房公積金個(gè)人住房委托貸款合同》、《住房公積金個(gè)人住房借款反擔(dān)保合同》和《***房地產(chǎn)抵押合同》，約定“乙方（抵押借款人）保證并承諾在本合同簽訂后，抵押物手續(xù)齊備之日起30日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記及他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)，將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》送交甲方保管。逾期需承擔(dān)違約金50元/天。”以此條款規(guī)定，由消費(fèi)者辦理他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)并在此之后再將權(quán)利證書交至該公司保管，將自身獨(dú)立于他項(xiàng)權(quán)登記事項(xiàng)之外，在事實(shí)上隱瞞了本應(yīng)由該公司與消費(fèi)者共同申請(qǐng)辦理他項(xiàng)權(quán)證抵押登記并由該公司承擔(dān)抵押登記費(fèi)的事實(shí)真相，向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁了由***住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)登記交易中心收取的抵押登記費(fèi)（即房屋他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)），每套次80元的費(fèi)用。該公司的此種行為，構(gòu)成了《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》第三條所指之行為，造成消費(fèi)者承擔(dān)了本不應(yīng)該由其承擔(dān)的責(zé)任與后果，同時(shí)也剝奪了消費(fèi)者獲悉真實(shí)情況的權(quán)利，依法應(yīng)予查處。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
對(duì)此案的爭(zhēng)議主要存在以下幾個(gè)方面：
一、本案當(dāng)事人的行為是否構(gòu)成欺詐。
當(dāng)事人的意見認(rèn)為：關(guān)于對(duì)欺詐行為的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)符合《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》關(guān)于欺詐的定義，即符合構(gòu)成欺詐的要件：第一、欺詐者主觀上有欺詐的故意，第二、欺詐者客觀上實(shí)施了欺詐行為，第三、這種行為使對(duì)方產(chǎn)生了錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，第四是對(duì)方因該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而使自己的利益受到了損害。本案當(dāng)事人與消費(fèi)者以簽訂合同的方式約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，是平等的民事法律關(guān)系，在辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)過程中，購房人從未提出異議，雙方簽訂的合同是兩個(gè)民事主體之間真實(shí)意思的表示，該公司不存在主觀欺詐消費(fèi)者繳納房地產(chǎn)抵押登記費(fèi)的行為。
我局意見認(rèn)為：該公司的行為，從形式上看雖然也是一種合同違法行為，但其作為依據(jù)國家職能部門頒發(fā)的規(guī)章而取得特許經(jīng)營優(yōu)勢(shì)地位的企業(yè)，利用抵押貸款流程的專屬性、與消費(fèi)者信息享有上的不對(duì)稱性，為減少經(jīng)營成本而故意隱瞞重要事實(shí)，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益，這就屬于以不正當(dāng)?shù)氖侄纹墼p消費(fèi)者的行為。本案當(dāng)事人作為從事房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款服務(wù)的專業(yè)公司，對(duì)國家出臺(tái)的房地產(chǎn)登記方面的相關(guān)政策理應(yīng)是優(yōu)先的知情者和執(zhí)行者，更應(yīng)當(dāng)知曉其業(yè)務(wù)流程中相關(guān)費(fèi)用繳納的規(guī)定。卻通過格式合同相關(guān)條款明確約定由消費(fèi)者辦理和繳納，將自身獨(dú)立于他項(xiàng)權(quán)登記事項(xiàng)之外，希望消費(fèi)者陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，即因他項(xiàng)權(quán)登記費(fèi)是在辦理登記手續(xù)過程中繳納的，理應(yīng)由己方（消費(fèi)者）承擔(dān)，并基于該認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤自覺繳納了他項(xiàng)權(quán)登記費(fèi)用，從而在主觀上構(gòu)成了欺詐的故意，在客觀上實(shí)施了欺詐消費(fèi)者的行為，形成了將房屋他項(xiàng)權(quán)抵押登記費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的事實(shí)，也在實(shí)際上造成了消費(fèi)者承擔(dān)本不應(yīng)該由其承擔(dān)的責(zé)任與后果。
因此，對(duì)當(dāng)事人的意見不予采納。
二、違法的主體如何認(rèn)定。
當(dāng)事人的意見認(rèn)為：從房產(chǎn)登記交易中心出具并加蓋公章的收據(jù)來看，他項(xiàng)權(quán)抵押登記費(fèi)的交費(fèi)人是購房戶，房產(chǎn)登記交易中心是此項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)人。擔(dān)保公司雖然在合同中約定了抵押登記等費(fèi)用由借款方（即消費(fèi)者）繳納，但是，依據(jù)國家發(fā)改委、財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（[2008]924號(hào)）第五條“房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取。但按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取”的規(guī)定，是房產(chǎn)登記交易中心沒有按規(guī)定收費(fèi)，而向購房戶收取了他項(xiàng)權(quán)抵押登記費(fèi)，是受益方，房產(chǎn)登記交易中心才是真正的違法主體。該公司從未獲取任何抵押登記費(fèi)，工商部門要求沒收該公司違法所得顯然與法律相悖。另外，國家發(fā)改委、財(cái)政部[2008]924號(hào)文件規(guī)范的是登記部門的收費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，抵押登記申請(qǐng)人按照登記部門的要求支付登記費(fèi)并無過錯(cuò)。如果工商部門認(rèn)為房產(chǎn)登記交易中心在收費(fèi)方面存在問題，應(yīng)當(dāng)找登記部門協(xié)商解決，而不應(yīng)當(dāng)處罰擔(dān)保公司。
我局意見則認(rèn)為，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》是當(dāng)事人對(duì)抵押房屋擁有權(quán)利的證書，是登記部門頒發(fā)給當(dāng)事人持有的證件。辦理自己的證件、自己承擔(dān)費(fèi)用是常識(shí)問題。國家發(fā)改委、財(cái)政部[2008]924號(hào)文件要求登記部門“只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取”辦證費(fèi)用，是從登記收費(fèi)的角度進(jìn)一步明確承擔(dān)該費(fèi)用的對(duì)象。無論登記部門收費(fèi)對(duì)象是否正確，都不能改變當(dāng)事人利用格式合同相關(guān)條款的規(guī)定性要求，迫使購房人承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用的事實(shí)。而且當(dāng)事人在格式條款中并沒有明確請(qǐng)求購房人代自己承擔(dān)該費(fèi)用，而是使購房人在不清楚該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)的情況下，交納該費(fèi)用，并非是購房人真實(shí)意思的表示。當(dāng)事人雖然在形式上沒有收取他項(xiàng)權(quán)抵押登記費(fèi)，但其把本應(yīng)由己方承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，主觀上有故意，客觀上通過合同實(shí)施了讓借款人替其繳納應(yīng)由其繳納費(fèi)用的行為，事實(shí)上也減少了其經(jīng)營成本的支出。當(dāng)事人的行為，在主觀意志、客觀行為和最終結(jié)果上都符合第二種意見所認(rèn)為的《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》規(guī)定的欺詐消費(fèi)者行為構(gòu)成要件；既損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，又增加了本公司的實(shí)際利潤，理所當(dāng)然地是適格的違法主體。
對(duì)當(dāng)事人的這條申辯意見，我局也不予采納。
三、作出沒收違法所得的處罰是否適當(dāng)。
當(dāng)事人申辯認(rèn)為：擬作出沒收違法所得的處罰不當(dāng)。一方面，購房人繳納的抵押登記費(fèi)是由房產(chǎn)登記交易中心收取的，當(dāng)事人未取得任何抵押登記費(fèi)用，不存在違法所得。另一方面，即使當(dāng)事人存在因轉(zhuǎn)移經(jīng)營成本而獲得了不應(yīng)有的利潤增加，按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，應(yīng)優(yōu)先用于賠償消費(fèi)者。如果工商部門沒收了此項(xiàng)費(fèi)用，當(dāng)事人則不能用此項(xiàng)費(fèi)用對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行賠償。因此，工商部門不應(yīng)該沒收此項(xiàng)費(fèi)用。
我局認(rèn)為：沒收當(dāng)事人的違法所得，是《行政處罰法》規(guī)定的一項(xiàng)行政處罰種類，違法所得是行為人通過法律禁止的手段獲取的財(cái)物，因此當(dāng)事人即使在事實(shí)上占有了本案所涉及的抵押登記費(fèi)，也不能獲得法律所承認(rèn)的所有權(quán)。根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法釋義》的解釋，“違法所得應(yīng)當(dāng)全部沒收，在這點(diǎn)上監(jiān)督檢查部門沒有自由裁量權(quán)。這是因?yàn)?，如果允許沒收部分違法所得，意味著其他未沒收部分的違法所得合法化，……”同理，本案中，如果對(duì)當(dāng)事人的違法所得不予沒收，也就意味著當(dāng)事人違法取得的此項(xiàng)費(fèi)用合法化。這種做法既不符合立法目的和法制精神，客觀上也容易使當(dāng)事人產(chǎn)生僥幸心理，進(jìn)而不能有效地杜絕違法行為的發(fā)生，達(dá)不到對(duì)當(dāng)事人懲戒的目的。也因此，我局對(duì)當(dāng)事人的上述申辯理由沒有采納。
四、法律的適用問題。
關(guān)于法律適用問題的爭(zhēng)議，主要存在于本局執(zhí)法人員之間認(rèn)知上的差異。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：借款人與當(dāng)事人之間是平等的抵押擔(dān)保合同法律關(guān)系，而非消費(fèi)法律關(guān)系。在履行合同協(xié)議的過程中，并沒有發(fā)生商品的消費(fèi)，借款人不屬于消費(fèi)者。抵押登記費(fèi)用的承擔(dān)問題是合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，屬擔(dān)保法律關(guān)系，其行為合法性認(rèn)定應(yīng)根據(jù)《合同法》認(rèn)定，而不是根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》認(rèn)定。因此，本案不適用于《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》。相反，該公司利用格式合同的條款約定，隱瞞事實(shí)真相，免除自己應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，加重消費(fèi)者的責(zé)任，誘騙對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤的意思表示訂立合同，或者誘騙對(duì)方當(dāng)事人履行合同，這屬于合同違法行為，應(yīng)根據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》予以處罰。而且，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》的施行時(shí)間要晚于《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》，符合新法優(yōu)于舊法的原則。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：合同法律關(guān)系并非是判斷消費(fèi)者特征的標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者都是通過與經(jīng)營者發(fā)生合同法律關(guān)系而接受消費(fèi)的?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)“消費(fèi)者”的定義是“為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)……”是從購買、使用、接受服務(wù)的目的方面去定義的，借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)抵押擔(dān)保，就是接受擔(dān)保公司的有償擔(dān)保服務(wù)，其目的是為了獲取住房公積金貸款、購買滿足生活必須的房屋，是符合符合法律對(duì)“消費(fèi)者”的定義的。擔(dān)保公司作為提供有償擔(dān)保服務(wù)的經(jīng)營者，與消費(fèi)者之間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)由《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》調(diào)整。對(duì)經(jīng)營者侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，工商機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查、處理是依法履行職責(zé)。經(jīng)營者與消費(fèi)者的關(guān)系在本質(zhì)上屬于合同關(guān)系，消費(fèi)者購買、使用商品或者接受服務(wù)，是通過和經(jīng)營者的要約與應(yīng)約而發(fā)生的，其合同行為受《合同法》調(diào)整。因此，《合同法》與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法規(guī)并無抵觸，且房屋抵押擔(dān)保合同屬于貸款合同的從合同，并不能由此而否定屬于經(jīng)營者與消費(fèi)者之間的關(guān)系。
我們認(rèn)為，當(dāng)事人的行為雖然從形式上來看，也適用于《合同法》和《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》的相關(guān)規(guī)定，但當(dāng)事人的服務(wù)對(duì)象是普通老百姓，侵犯的是一個(gè)很大的群體的利益，所獲得的非法收入有上百萬之多，數(shù)額巨大，如果根據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》來處理，則最多罰款三萬，相比其所獲得的非法收入而言，微不足道，違法成本太低，不僅達(dá)不到懲罰和威懾的目的，反而會(huì)使當(dāng)事人的違法行為合法化，進(jìn)而從某程度上鼓勵(lì)了當(dāng)事人違法行為的繼續(xù)，不符合“責(zé)罰相當(dāng)”的原則和我國社會(huì)主義法制精神。因此，我們采取第二種意見，適用《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》對(duì)當(dāng)事人予以行政處罰。
【定性分析與法律適用】
根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)）第二十五條“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。”和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條“以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。”之規(guī)定，本案當(dāng)事人為抵押房屋的抵押權(quán)人即他項(xiàng)權(quán)利人，也為《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的領(lǐng)受人。
另據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào)）第五條“房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取。但按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取” 和《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)）第十二條“申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但本辦法另有規(guī)定的除外。有下列情形之一，申請(qǐng)房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。”之規(guī)定，當(dāng)事人與消費(fèi)者應(yīng)分別以抵押權(quán)人和抵押人的身份向**市房地產(chǎn)管理處共同申請(qǐng)辦理房屋抵押或預(yù)告登記，并且《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》或《房屋預(yù)告登記證明》明確載明當(dāng)事人為“房屋他項(xiàng)權(quán)利人”或“預(yù)告登記權(quán)利人”。因此，當(dāng)事人應(yīng)為事實(shí)上的房屋他項(xiàng)權(quán)登記費(fèi)的承擔(dān)人。
當(dāng)事人系以**市住房保障和房產(chǎn)管理局為主要股東、從事房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款服務(wù)的專業(yè)公司，對(duì)國家出臺(tái)的房地產(chǎn)登記方面的相關(guān)政策理應(yīng)是優(yōu)先的知情者和執(zhí)行者，更應(yīng)當(dāng)知曉其業(yè)務(wù)流程中相關(guān)費(fèi)用繳納的規(guī)定并有告知消費(fèi)者的義務(wù)。因此，國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào)）文件的內(nèi)容，當(dāng)事人即使不是明知的，對(duì)與其主營業(yè)務(wù)相關(guān)的內(nèi)容也是應(yīng)知的；而當(dāng)事人事先印制統(tǒng)一格式的《住房公積金個(gè)人住房委托貸款合同》、《住房公積金個(gè)人住房借款反擔(dān)保合同》和《**市房地產(chǎn)抵押合同》，并在《住房公積金個(gè)人住房借款反擔(dān)保合同》第十一條第5項(xiàng)中約定“乙方（抵押借款人）保證并承諾在本合同簽訂后，抵押物手續(xù)齊備之日起30日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記及他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)，將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》送交甲方保管。逾期需承擔(dān)違約金50元/天。”由此證明當(dāng)事人明知或應(yīng)知辦理抵押登記及繳納的房屋他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)抵押登記費(fèi)應(yīng)由自己承擔(dān)，卻通過格式合同相關(guān)條款明確約定由消費(fèi)者辦理和繳納。同時(shí)，當(dāng)事人利用消費(fèi)者急于取得擔(dān)保貸款的心理和所處的弱勢(shì)地位，通過單方面事先印制的格式合同，規(guī)定由消費(fèi)者來辦理他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)并在此之后再將權(quán)利證書交至當(dāng)事人保管這一條款，將自身獨(dú)立于他項(xiàng)權(quán)登記事項(xiàng)之外，希望消費(fèi)者陷入認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，即因他項(xiàng)權(quán)登記費(fèi)是在辦理登記手續(xù)過程中繳納的，理應(yīng)由己方（消費(fèi)者）承擔(dān)，并基于該認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤自覺繳納了他項(xiàng)權(quán)登記費(fèi)用，從而在主觀上構(gòu)成了欺詐的雙重故意，在客觀上隱瞞了本應(yīng)由其承擔(dān)的房屋他項(xiàng)權(quán)抵押登記費(fèi)的事實(shí)真相，實(shí)施了欺詐消費(fèi)者的行為；同時(shí)也剝奪了消費(fèi)者獲悉真實(shí)情況的權(quán)利。當(dāng)事人以上述手段將房屋他項(xiàng)權(quán)抵押登記費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的事實(shí)，也在實(shí)際上造成消費(fèi)者承擔(dān)了本不應(yīng)該由其承擔(dān)的責(zé)任和后果。
綜上所述，我們認(rèn)為：當(dāng)事人明知或應(yīng)知抵押登記費(fèi)應(yīng)該由其繳納，卻利用其住房公積金貸款擔(dān)保人身份和信息不對(duì)等的優(yōu)勢(shì)，采取隱瞞真相、使用格式合同相關(guān)條款約定等不正當(dāng)手段，使消費(fèi)者不知悉真實(shí)情況替其繳納該項(xiàng)費(fèi)用的行為，違反了《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（2009年8月27日第一次修正版）第四條“經(jīng)營者與消費(fèi)者進(jìn)行交易，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的原則。”之規(guī)定，同時(shí)也在主觀意志、客觀行為和最終結(jié)果上符合《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》第二條“本辦法所稱欺詐消費(fèi)者行為，是指經(jīng)營者在提供商品（以下所稱商品包括服務(wù)）或者服務(wù)中，采取虛假或者其他不正當(dāng)手段欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，使消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的行為；”規(guī)定的欺詐消費(fèi)者行為構(gòu)成要件。當(dāng)事人的上述行為，也構(gòu)成了《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》第三條“經(jīng)營者在向消費(fèi)者提供商品中，有下列情形之一的，屬于欺詐消費(fèi)者行為：（十三）以其他虛假或者不正當(dāng)手段欺詐消費(fèi)者的行為。”所指之行為。
由于本案的違法行為發(fā)生在2014年3月15日《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二次修正版實(shí)施之前，我們認(rèn)為，本案當(dāng)事人的違法行為，應(yīng)適用《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》第五條及《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（2009年8月27日第一次修正版）第五十條之規(guī)定，依法予以行政處罰。
公司向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁抵押登記費(fèi)工商案例分析第2篇
轉(zhuǎn)嫁房貸抵押登記費(fèi)
6月24日，負(fù)責(zé)查處該系列案件的寶雞市工商局渭濱分局第一執(zhí)法大隊(duì)隊(duì)長趙彬向本報(bào)記者介紹了案件的查辦始末。
“工商執(zhí)法人員的調(diào)查取證歷時(shí)數(shù)月，取得了大量翔實(shí)有力的證據(jù)。”趙彬告訴記者，去年9月，該分局工商執(zhí)法人員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寶雞農(nóng)行在以個(gè)人住房作抵押的貸款經(jīng)營活動(dòng)中，與消費(fèi)者(即借款人)簽訂事先印制、統(tǒng)一格式的《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，其中規(guī)定“與本合同有關(guān)的公證、登記、評(píng)估、鑒定、見證、運(yùn)輸、保管等費(fèi)用由借款人、保證人、抵押人承擔(dān)”。
寶雞工行在與消費(fèi)者簽訂的事先印制、統(tǒng)一格式的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》中也有同樣的表述，規(guī)定“訂立和履行本合同所需的登記、公證、評(píng)估等費(fèi)用，以及由于借款人和擔(dān)保人沒有按照合同約定履行各自的義務(wù)，貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等所有費(fèi)用由借款人承擔(dān)”。
寶雞中行在與消費(fèi)者簽訂的事先印制、統(tǒng)一格式的《個(gè)人一手住房貸款合同》中也規(guī)定，“除依法另行確定或當(dāng)事人另有約定外，因本合同訂立、履行及爭(zhēng)議解決發(fā)生的費(fèi)用(包括律師費(fèi)、催收短信費(fèi)用、資產(chǎn)評(píng)估及處置費(fèi)用、鑒定費(fèi)用、公告費(fèi)用等)由借款人承擔(dān)”。
工商執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)，2011年1月1日至2013年11月13日期間，3家銀行依據(jù)這些不公平條款，在消費(fèi)者不知情的情況下，將應(yīng)當(dāng)由銀行承擔(dān)的預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記費(fèi)和一般抵押權(quán)設(shè)立登記費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
趙彬告訴記者，在調(diào)查取證階段，工商機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的消費(fèi)者并不知曉上述費(fèi)用應(yīng)該是由銀行來承擔(dān)的。“銀行業(yè)務(wù)的專業(yè)性和辦理房屋貸款流程的復(fù)雜性，加之銀行和消費(fèi)者雙方信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，導(dǎo)致這個(gè)非常不合理的收費(fèi)項(xiàng)目長期存在。”
規(guī)定———
禁止銀行轉(zhuǎn)嫁成本
通過調(diào)查，工商機(jī)關(guān)認(rèn)為，依據(jù)國家發(fā)改委、財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》(發(fā)改價(jià)格[2008]924號(hào))中關(guān)于“房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取。但按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取”之規(guī)定，銀行與消費(fèi)者分別以抵押權(quán)人和抵押人的身份向?qū)氹u市房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記管理處共同申請(qǐng)辦理房屋抵押登記，并且《預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記》載明銀行為“預(yù)告登記權(quán)利人”、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》載明銀行為“房屋他項(xiàng)權(quán)利人”，因此銀行應(yīng)為房屋抵押權(quán)預(yù)告登記費(fèi)和一般抵押權(quán)登記費(fèi)的承擔(dān)人。
趙彬還向記者介紹說，2013年8月，中國銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于整治銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營的通知》，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作出了“七不準(zhǔn)”的禁止性要求，其中就包括“不得轉(zhuǎn)嫁成本”，并明確指出“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)依法承擔(dān)貸款業(yè)務(wù)及其他服務(wù)中產(chǎn)生的盡職調(diào)查、押品評(píng)估等相關(guān)成本，不得將經(jīng)營成本以費(fèi)用形式轉(zhuǎn)嫁給客戶”。
“對(duì)于這些規(guī)定，3家商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)知曉，在辦理房屋貸款過程中，在由其提供的、事先印制的制式合同中卻不予以體現(xiàn)，屬于典型的欺詐金融消費(fèi)者的違法行為。”趙彬說。
處罰———
涉嫌欺詐罰沒百余萬元
趙彬告訴記者，此前陜西省內(nèi)一些縣級(jí)工商機(jī)關(guān)曾經(jīng)對(duì)銀行違規(guī)收取上述費(fèi)用進(jìn)行過查處，依據(jù)的是國家工商總局《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》，對(duì)于涉案銀行只能處以最高3萬元的處罰，并且不能沒收其違法所得。
2013年12月初，在查處上述3家銀行違法收取房屋貸款抵押登記費(fèi)案件過程中，寶雞市工商局渭濱分局研判認(rèn)為，涉案銀行明知預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記費(fèi)和一般抵押權(quán)設(shè)立登記費(fèi)由其自身承擔(dān)，卻利用合同將應(yīng)當(dāng)由其自身承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，其行為違反了原《消法》和《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》相關(guān)規(guī)定，屬于典型的欺詐消費(fèi)者行為。
國家工商總局《對(duì)銀行轉(zhuǎn)嫁責(zé)任侵害消費(fèi)者權(quán)益節(jié)省的成本費(fèi)用能否認(rèn)定為違法所得問題的答復(fù)意見》(工商法函字【2013】134號(hào))中規(guī)定，國家有關(guān)規(guī)定明確要求經(jīng)營者支付的費(fèi)用，經(jīng)營者轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者承擔(dān)，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)支出而沒有支出的這部分費(fèi)用應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法所得。渭濱工商分局認(rèn)為，上述3家銀行向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁的預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記費(fèi)和一般抵押權(quán)設(shè)立登記費(fèi)屬于“違法所得”。
最終，渭濱工商分局依據(jù)原《消法》相關(guān)處罰規(guī)定，于2013年12月21日對(duì)3家銀行下發(fā)了行政處罰聽證告知書，分別對(duì)其作出了沒收違法所得，并處罰一倍罰款的處罰決定。
趙彬告訴記者，行政處罰決定書送達(dá)后，3家銀行分別向工商機(jī)關(guān)發(fā)回了申辯意見，均表示消費(fèi)者在簽訂貸款合同之前對(duì)銀行合同文本條款和自己的權(quán)利義務(wù)已充分了解，銀行不存在欺詐行為。“事實(shí)上，銀行的申辯理由并不成立。”趙彬向記者分析指出，銀行和消費(fèi)者在房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記部門辦理的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》上，清楚地載明預(yù)告登記權(quán)利人是銀行，預(yù)告登記義務(wù)人是購房戶。《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并非購房者的證件，而是貸款人的證件，辦證費(fèi)用理應(yīng)由他項(xiàng)權(quán)利人承擔(dān)，而銀行并沒有在合同中明確說明，該費(fèi)用本應(yīng)是由銀行承擔(dān)。所謂的經(jīng)過與消費(fèi)者充分協(xié)商后，消費(fèi)者同意承擔(dān)該費(fèi)用，是因?yàn)橘彿咳瞬⒉磺宄撡M(fèi)用應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)，交納該費(fèi)用并非其真實(shí)意思的表示。銀行隱瞞本因由其承擔(dān)抵押登記費(fèi)的信息，利用格式條款將自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)辦證費(fèi)用自行解釋為由借款人承擔(dān)，從而轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用，對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理，屬于典型的欺詐行為。
結(jié)果———
法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行
趙彬告訴記者，渭濱工商分局的行政處罰決定書送達(dá)涉案3家銀行之后不久，3家銀行的省行在陜西全省范圍內(nèi)發(fā)出通知，要求其系統(tǒng)內(nèi)各銀行不得再向消費(fèi)者收取上述費(fèi)用。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，涉案3家銀行在接到行政處罰決定書后，有兩個(gè)月的行政復(fù)議期和3個(gè)月的行政訴訟期。在這期間，3家銀行未申請(qǐng)復(fù)議也未提起訴訟，然而卻遲遲不履行繳款義務(wù)。為此，今年5月21日，渭濱工商分局向渭濱區(qū)人民法院遞交了強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。5月30日，渭濱區(qū)人民法院裁定對(duì)上述行政處罰決定書準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行。
“100余萬元的罰沒款的執(zhí)行到位，顯示了相關(guān)法律法規(guī)保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益的力度，也體現(xiàn)了工商機(jī)關(guān)查處銀行業(yè)利用不公平格式合同條款侵害消費(fèi)者權(quán)益行為的決心。”采訪結(jié)束時(shí)，趙彬這樣對(duì)記者說。
公司向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁抵押登記費(fèi)工商案例分析第3篇
房地產(chǎn)抵押登記
一、需提交資料(所有復(fù)印件須使用A4紙復(fù)印并提供原件核對(duì)):
(一)抵押登記/抵押變更登記
1、申請(qǐng)人身份證明。
(1)屬個(gè)人的，提供身份證明復(fù)印件(身份證需復(fù)印正反兩面，下同);
(2)屬企業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋企業(yè)公章確認(rèn))、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》及代碼IC卡或數(shù)字證書(未開設(shè)銀行基本賬戶的個(gè)體工商戶可不提供)、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書、工商企業(yè)查詢資料、公司章程;
(3)屬國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或社團(tuán)組織的，提供機(jī)構(gòu)代碼證或政府批準(zhǔn)成立的文件復(fù)印件(加蓋公章確認(rèn))、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書;
(4)申請(qǐng)人為未成年人的，提供證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的證明文件(包括戶口簿、出生證明、結(jié)婚證等)的原件及復(fù)印件、全部監(jiān)護(hù)人的身份證明復(fù)印件;
(5)個(gè)人委托他人代理的，須提供經(jīng)公證或認(rèn)證的授權(quán)委托書原件、委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件;
(6)非個(gè)人委托他人代理的，須提供法定代表人或負(fù)責(zé)人簽發(fā)并加蓋公章的授權(quán)委托書原件、委托代理人身份證明復(fù)印件;
(7)境外個(gè)人、企業(yè)或組織(包括港澳臺(tái)地區(qū))提交的身份證明及相關(guān)文件按規(guī)定均須經(jīng)過公證或認(rèn)證，并提供中文譯本。(公證或認(rèn)證途徑見提醒事項(xiàng)二 )
2、填寫《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》或《房地產(chǎn)抵押變更登記申請(qǐng)書》(發(fā)證辦窗口提供)。
3、抵押合同(涉外及涉港澳臺(tái)的合同須經(jīng)房地產(chǎn)所在地公證處進(jìn)行公證)。
4、房地產(chǎn)權(quán)利證書(附圖)，共有的房地產(chǎn)須提供其他共有人同意抵押的證明。
5、可證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的書面資料(評(píng)估報(bào)告或價(jià)值確認(rèn)書)。國有劃撥土地必須評(píng)估并經(jīng)國土局市場(chǎng)科確認(rèn)。
6、抵押人為中外合資企業(yè)、合作企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)以及有限責(zé)任公司、股份有限公司的，需提交董事會(huì)或股東會(huì)決議。
7、國有企業(yè)、事業(yè)單位以國有房地產(chǎn)抵押的，需提交市財(cái)政局或公資辦批文。
8、以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，須提交上級(jí)主管機(jī)關(guān)批文。
9、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織抵押房地產(chǎn)的，須提交2/3以上村民會(huì)議成員或村民代表同意的書面材料。
10、附著物抵押，須提供報(bào)建批復(fù)通知書及建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件，附著物房產(chǎn)平面圖并經(jīng)抵押雙方簽名、蓋章確認(rèn)。
11、以房改房抵押的，須提交婚姻狀況證明(結(jié)婚證、離婚證或未婚證等)原件及復(fù)印件，并由夫妻雙方共同申請(qǐng)辦理。
12、企業(yè)或單位以非工業(yè)用途的經(jīng)營性用地(純空地)抵押的，須提交建設(shè)局確認(rèn)的未辦理《商品房預(yù)售許可證》的證明。
13、臨時(shí)建筑物不納入抵押范圍的，須提交城建部門出具的確定為臨時(shí)建筑的證明或抵押雙方約定臨時(shí)建筑不納入抵押范圍的意見書。
14、抵押權(quán)人為外市銀行或公司企業(yè)的，須提交Recent的工商企業(yè)查詢資料。
15、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
(二)注銷抵押登記/遺失補(bǔ)發(fā)他項(xiàng)權(quán)證
1、注銷抵押可以由抵押權(quán)人單方申請(qǐng);遺失補(bǔ)發(fā)他項(xiàng)權(quán)證由抵押雙方申請(qǐng)。申請(qǐng)人資料參照第(一)項(xiàng)第一點(diǎn)。
2、填寫《房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記申請(qǐng)審核表》或《他項(xiàng)權(quán)證注銷申請(qǐng)審核表》或《房地產(chǎn)抵押變更登記申請(qǐng)書》(發(fā)證辦窗口提供)。
3、房地產(chǎn)權(quán)利證書。
4、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明書。
5、法院強(qiáng)制注銷的，須提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書原件及復(fù)印件。
6、申請(qǐng)遺失補(bǔ)發(fā)他項(xiàng)權(quán)證的，提交書面申請(qǐng)。
7、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
二、登記程序
申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)資料 ► 登記部門審核 ► 申請(qǐng)人繳費(fèi)領(lǐng)證
三、工作時(shí)限:
從收件之日起，5個(gè)工作日內(nèi)完成。
四、審批條件:
1、申請(qǐng)資料齊全。
2、權(quán)屬清楚，無爭(zhēng)議。
3、無查封或其他不得抵押的情形。
4、符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
五、提醒事項(xiàng):
(一)集體流轉(zhuǎn)用地的抵押登記按國有土地辦理。
(二)港、澳、臺(tái)及外國辦理公證或認(rèn)證途徑如下:
1、香港:先經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證，并經(jīng)中國法律服務(wù)(香港)有限公司駐深圳辦事處辦理轉(zhuǎn)遞手續(xù)。
2、澳門:
(1)經(jīng)新華社澳門分社外事部或澳門中旅(集團(tuán))有限公司中國法律服務(wù)部或中國法律服務(wù)(澳門)公司辦理公證。
(2)澳門政府民事登記部門及公證部門簽發(fā)的有關(guān)證明文件和公證文書，無需認(rèn)證。
3、臺(tái)灣:須經(jīng)公司注冊(cè)地或個(gè)人住所地的臺(tái)灣公證機(jī)關(guān)公證，并經(jīng)臺(tái)灣財(cái)團(tuán)法人海峽基金會(huì)(?；鶗?huì))轉(zhuǎn)遞至廣東省公證員協(xié)會(huì)辦理有關(guān)認(rèn)證手續(xù)后方可采證。
4、外國:經(jīng)我國駐該國(地區(qū))大使館或領(lǐng)事館(代辦處)公證或認(rèn)證，沒有邦交關(guān)系的國家，應(yīng)經(jīng)與我國及該國(地區(qū))均有邦交關(guān)系的第三國駐該國(地區(qū))的大使館或領(lǐng)事館公證或認(rèn)證。
(三)提交的申請(qǐng)材料[包括身份證明文件，公證認(rèn)證文件等]含外文的，應(yīng)另提供由有外文翻譯資質(zhì)的翻譯公司出具的中文譯本。
六、下列房地產(chǎn)不得辦理抵押登記:
1、權(quán)屬不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。
2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。
3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。
4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。
5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。
6、耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地所有權(quán)，但法律規(guī)定或已抵押的除外。
7、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
七、收費(fèi)項(xiàng)目:
1、土地登記費(fèi):
A、黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體:2000㎡以下200元/宗，每超500㎡加25元/宗(最高不超700元);
B、企業(yè):1000㎡以下100元/宗，每超500㎡以內(nèi)加40元/宗(最高不超40000元);
C、事業(yè)單位:5000㎡以下300元/宗，每超500㎡以內(nèi)加25元/宗(最高不超10000元);
D、城鎮(zhèn)居民住房:100㎡以下13元/宗，每超50㎡以內(nèi)加5元/宗(最高不超30元);
2、房屋所有權(quán)登記費(fèi):
A、住房所有權(quán)登記費(fèi):80元/套;
B、非住房所有權(quán)登記費(fèi):550元/宗
3、土地登記證書費(fèi):
土地他項(xiàng)權(quán)證:20元/本
4、印花稅(代稅局收):5元/宗
5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費(fèi)(檔案館收費(fèi))
按房產(chǎn)面積計(jì)算:150平方米以內(nèi)10-50元/宗;150平方米至300平方米最高200元/宗;300平方米至800平方米以上最高300元/宗;800平方米以上最高400元/宗。