國有土地使用權出讓合同劃撥土地使用權出讓
- 更新時間：2021-02-24 11:29:15
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合同范本
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國有土地使用權出讓合同劃撥土地使用權出讓第1篇
出讓方(甲方)：___________________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：___________________ 職務：___________________
受讓方(乙方)：___________________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：___________________ 職務：___________________
第一條 根據《中華人民共和國土地法》之規定，原以劃撥方式取得的土地使用權發生轉讓(出租、抵押)，須簽訂土地使用權出讓合同。乙方因出售(出租、抵押) 房產(或部分房產)，其使用范圍內(或相應比例)的土地使用權隨之轉讓(出租、抵押)。雙方本著自愿、平等、有償的原則，經過協商，訂立本合同。
第二條____ 房產使用土地位于____，總用地面積為____。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。
乙方領有該房產使用范圍內土地的國有土地使用證(或批準文件)，具有合法的土地使用權。
第三條 乙方出售(出租、抵押)____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積，即____平方米。
或：乙方出售(出租、抵押)____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____平方米，為____房產總建筑面積的____%；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積的____%；即____平方米。
本合同項下出讓的土地使用權與____房產使用范圍內未出讓的土地使用權為一整體，系公有的、不可分割的，相鄰各方必須相互合作，并根據需要為對方提供便利條件。
第四條 土使用權出讓的年限為____年，自____起算。
第五條____ 房產使用范圍內的土地，按原批準文件為____用地，乙方須按國家確定的用途、城市規劃和建設要求使用土地。
乙方如改變土地用途，必須征得甲方同意，重新調整土地使用權出讓金，簽訂土地使用權出讓合同，并辦理變更登記手續。
第六條 乙方按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及向第三方轉讓時的土地增值費(稅)。
第七條 本合同項下的土地使用權出讓金為每平方米____元人民幣，總額為____人民幣。
本合同經雙方簽字后____日內，乙方須以現金支票或現金向甲方支付占出讓金總額____%共計____元人民幣作為履行合同的定金。
合同簽字后____日內(或乙方出售房產后____日內)乙方應付清給付定金后土地使用權出讓金余款。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。
(或：乙方出租____房產，每年應以租金的____%抵交出讓金，至抵交完全部出讓金為止。或：乙方抵押____房產后____日內，以抵押所獲收益抵交付定金)后土地使用權出讓金余額。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。)
第八條 乙方在支付全部土地使用權出讓金后____日內，辦理土地使用權變更登記，換取土地使用證，取得土地使用權。
第九條 乙方同意從____年開始按規定逐年繳納土地使用費，繳納的時間為當年____月____日。土地使用費每年每平方米為____元人民幣。
第十條 除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的一切費用匯入甲方開戶銀行賬號，銀行名稱：____銀行____分行，賬戶號____。
甲方銀行賬號如有變更，應在變更后____日內以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。
第十一條 乙方依本合同取得的土地使用權，可依國家有關規定進行轉讓、出租、抵押。
房產所有人在出售(出租、抵押)____部分房產時，亦就同時轉讓(出租;抵押)整棟房產使用土地中與出售(出租、抵押)房產占____房產總建筑面積比例相同的土地使用權。
第十二條 土地使用權轉讓(出租、抵押)時，應當簽訂轉讓合同(租賃合同、抵押合同)或在房產買賣合同中設立土地使用權轉讓(出租、抵押)章節，但不得違背國家法律、法規和本合同的規定，并依照規定辦理轉讓(出租、抵押)登記。
第十三條 土地出讓年限屆滿，土地使用者如再申請續期，須重新與甲方簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。土地使用者不再申請續期的，本合同項下的土地使用權，地上建筑物和其他附著物所有權由國家無償發回，土地使用者應交還土地使用證并依照規定辦理注銷登記。
第十四條 如果一方未能履行合同項下的義務，應被視為違反本合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后，應在____日內糾正該違約。如____日內沒有糾正，違約方應向另一方賠償違約引起的一切直接和可預見的損失。
第十五條 如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的____%繳納滯納金。
第十六條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。
第十七條 因執行本合同發生爭議，由爭議各方協商解決。協商不成，按以下( )項解決：
(1)提請仲裁機構仲裁。(2)向有管轄權的人民法院起訴。
第十八條 本合同于____年____月____日在中國____省(自治區、直轄市)____市(縣)簽訂。
第十九條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。
甲 方：________________ 乙 方：________________
法定代表人：___________ 法定代表人：___________
____年____月____日 ____年____月____日
國有土地使用權出讓合同劃撥土地使用權出讓第2篇
原告的訴訟請求即確認合同無效不應受訴訟時效的限制，因涉及國有劃撥上地使有權，被告轉讓未經有關部門批準，應認定合同無效。
[案情]
原告：河南省鄭州市威仁實業有限公司。
被告：河南省鄭州市中原區人民政府。
河南省鄭州市惠濟區人民法院經審理查明：1995年1月26日，被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部(乙方)與鄭州白鴿(集團)股份有限公司(甲方)簽訂關于聯合開發綠東村地區協議，約定了開發項目、投資額及投資比例(甲方以其在該地段中擁有土地使用權的土地作為出資，占全部出資額20％，乙方出資占總額投資80％)、雙方的權利義務、盈利和虧損分配及違約責任。簽訂協議后，雙方向鄭州市城市規劃管理局、鄭州市計劃委員會上報請示報告。鄭州市城市規劃管理局向白鴿(集團)股份有限公司、被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造了程指揮部作出鄭城規建字(1995)第0018號建設工程申請復函、鄭城規建(1995)6號文件，鄭州市計劃委員會下發鄭計資字(1997)第77號文件，同意項目開發，后被告對項目工程進行規劃、勘察。1997年6月7日，原告與被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部簽訂了協議書，主要內容為雙方就中國鄭州國際會議中心(暫定名)工程項目合作開發達成協議，被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部(甲方)將該項目轉讓給原告(乙方)，由原告進行整體開發建設；被告協助原告辦理規劃證、拆遷證、土地證及水電排污等手續，費用由原告承擔，并協助原告做好拆遷安置工作，收取原告支付的項目轉讓費150萬元；原告享有該項目占地的長期土地使用權，工程開發建設轉讓權，工程建成后的全部產權、出租、抵押、銷售等處分權、物業管理權，工程項目名譽權及項目的全部收益權。在被告平面規劃的基礎上，全面負責工程的規劃、設計、變更和建設；原告一次性支付被告項目轉讓費(被告工程規劃立項，勘探費用)150萬元人民幣，協議生效后15日內原告將項目轉讓費150萬元人民幣一次性轉入被告方賬戶后，被告將各種原始文件，勘探資料轉讓給原告；協議生效后，被告不得以任何理由再進行項目轉讓，否則，所造成的一切損失均由甲方負責。但自協議生效之日起，半年內原告不開發，此協議自行解除，轉讓費不予退還。簽訂協議后，1997年8月1日，原告將150萬元人民幣匯入被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部賬戶內。1997年12月7日，原告向被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部發出關于鄭州國際會議中心延期開發的請示。1998年1月6日，被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部向原告作出回復，內容為：“鄭州市威仁實業有限公司，你公司1997年12月7日關于鄭州國際會議中心延期開發的請示收悉，我們雙方1997年6月21日上午簽訂的協議書第六條第三款‘此協議生效后，被告不得以任何理由再進行項目轉讓，否則，所造成的一切損失均由甲方負責，但自協議生效之日起，半年內原告不開發，此協議自行解除，轉讓費不予退還’之約定，從正式簽字生效到現在已超過半年時間，我們按約執行。”同日，原告時任辦公室主任郝某收到通知。
另查明，上述項目所涉土地權屬為白鴿(集團)股份有限公司，為國有劃撥土地。2010年3月2日，白鴿(集團)股份有限公司對被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部在1997年項目開發轉讓進行了追認，同意被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部轉讓開發項目。
原告鄭州市威仁實業有限公司訴稱，1997年6月7日，被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部與原告在友好協商、平等互利的基礎上，簽訂了關于中國鄭州國際會議中心(暫定名)房地產開發項目轉讓協議書，主要約定了項目位置、被告將該項目轉讓給原告由原告進行整體開發建設、由原告支付轉讓費150萬元給被告及協議生效后由原告享有該項目土地使用權等內容。簽訂協議后，原告按被告要求將150萬元項目轉讓款匯入其所在的鄭州市中原區財政局賬戶，但是原告在對該塊地進行開發建設時卻發現無法進行，該塊地上地使用權人并不是被告，被告對該塊地無權處置。原告認為：被告對無處分權的項目轉讓是無效的。根據房地產管理法規定，被告在該項目投資達不到法定的25％，該項目也是不能轉讓的，并且破告作為政府部門，不得以盈利為目的，被告以盈利為目的轉讓該項目也是違法的，因此，雙方所簽訂的房地產開發轉讓協議書因違反法律禁止性規定，應屬無效。為此，訴至法院，請求依法判決被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部和原告所簽訂的房地產開發轉讓協議書無效。
被告鄭州市中原區人民政府辯稱，原告訴訟請求已超出訴訟時效。根據原告訴狀，原告應在簽訂協議后半年內知道權利被侵害，至今已2012年，已超過兩年的訴訟時效；原告和被告簽訂的協議書合法有效，被告與當時土地所有人二砂集團屬聯合開發行為，指揮部有權對外簽訂開發合同，有處分權；指揮部收取原告的150萬元的轉讓費并非盈利性的，轉讓款在合同第四條第四項顯示，該款為被告在項目中的前期支出費用；原告和被告所簽訂協議不適用房地產管理法的相關規定，雙方協議是雙方真實意思表示，且不違法，合法有效；該協議在履行過程中因原告在簽訂協議后半年未進行開發，違反合同第六條第三款約定，該協議已自行解除。
[審判]
河南省鄭州市惠濟區人民法院經審理隊為，被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部與原告簽訂的協議書將中國鄭州國際會議中心(暫定名)工程項目轉讓給原告，由原告進行整體開發建設，并約定原告享有該項目占地的長期土地使用權，工程開發建設轉讓權，工程建成后的全部產權、出租、抵押、銷售等處分權、物業管理權，工程項目名譽權及項目的全部收益權。上述約定涉及國有劃撥土地的使用權。因本案所涉項目所占土地為國有劃撥土地，被告的轉讓行為未經國家相應職能部門批準，違反了相關法律規定，故原告和被告所簽協議無效。被告認為原告要求確認合同無效已超過訴訟時效的理由不能成立，于法無據，法院不予支持。原告要求確認被告下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部和原告所簽訂的房地產開發轉讓協議書無效的訴訟請求，法院予以支持。依照上地管理法第二條第二款“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓工地。上地使用權可以依法轉讓”；合同法第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：……．(五)違反法律、行政法規強制性規定”之規定，法院判決如下：原告鄭州市威仁實業有限公司與被告中原區人民政府下屬部門鄭州市中原區綠東開發改造工程指揮部所簽訂的房地產開發轉讓協議書無效。
宣判后，被告不服一審判決，提起上訴，理由是1997年6月7日的協議只是雙方的一個合法意向，因原告違約并未實際履行，談不上劃撥上地轉讓未經批準之行為，一審法院錯將并未履行的協議當作了已實際履行行為；原告的起訴已超過訴訟時效期間。
鄭州市中級人民法院經審理認為，協議書涉及國有劃撥土地使用權的轉讓，其轉讓行為未經國家相應職能部門的批準，違反了法律法規的強制性規定，原審判決認定協議無效正確；關于本案的訴訟時效問題，合同當事人不享有確認合同無效的法定權利，只有仲裁機構和人民法院有權確認合同是否有效，而合同效力的認定，實質是國家公權力對民事行為進行的干預，合同無效自始無效，單純的時間經過并不能改變無效合同的違法性。故鄭州市中級人民法院裁定駁回上訴，維持原判。
[評析]
本案在審理中存在兩種意見：第一種意見認為，原告的訴訟請求即確認合同無效應受訴訟時效的限制，已超過訴訟時效，應駁回原告的訴訟請求；第二種意見認為，原告的訴訟請求即確認合同無效不應受訴訟時效的限制，因涉及國有劃撥上地使有權，被告轉讓未經有關部門批準，應認定合同無效。
本案采納了第二種意見。理由如下：
第一，從協議內容上看，合同約定被告下屬部門將中國鄭州國際會議中心(暫定名)工程項目轉讓給原告，由原告進行整體開發建設，并約定原告享有該項目占地的長期上地使用權，工程開發建設轉讓權，工程建成后的全部產權、出租，抵押、銷售等處分權、物業管理權、工程項目名譽權及項目的全部收益權。上述約定涉及國有劃撥土地的使用權。根據城鎮國有土地出讓轉讓暫行條例第四十四條規定：“劃撥上地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣級人民政府上地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：(一)土地使用者公司、企業，其他經濟組織和個人；(二)領有國有土地使用證；(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金、”因本案所涉項目所占土地為國有劃撥土地，被告的轉讓行為未經國家相應職能部門批準，違反了上述條例的規定，故原告和被告所簽協議無效：合同法第五十二條：”有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規強制性規定。”根據最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，法律、行政法規的強制性規定分為兩種，一種是效力性強制規定，一種是管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規范規制的合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。
第二，關于原告請求確認合同無效是否已超過訴訟時效的問題。首先，原告和被告簽訂合同所涉及的是國有劃撥土地，國有劃撥土地使用權的轉讓必須依照法定程序并獲得國家相應職能部門的批準，原告和被告簽訂的協議違背了國家法律，侵犯的是國家利益和社會公共利益；確認合同無效涉及國家及社會公共利益的保護，實質是維護國家及社會公共利益的需要對當事人之間的民事行為進行的干預，其違法性及違法所造成的法律后果和影響，不能以時間的長短于以改變；我國現行法律對無效合同提起訴訟沒有作出時效上的限制，雖然在司法實踐中和理論上有不同見解，但確認合同無效不受訴訟時效期間的限制符合保護國家和社會公共利益的宗旨；確認合同無效可能涉及財產和責任、損失的處理，但不能以此就認為確認合同無效應受訴訟時效的限制，而無效合同因時效不予確認是對違法行為及侵犯國家利益和公共利益的放縱。其次，合同當事人不享有確認合同無效的法定權利，只有仲裁機構和人民法院有權確認合同是否有效，而合同效力的認定，實質是國家公權力對民事行為進行的干預，合同無效自始無效，單純的時間經過并不能改變無效合同的違法性。再次，本案是無效合同確認之訴，沒有財產給付內容，這種情況不應受訴訟時效的限制。
綜上，原告鄭州市威仁實業有限公司與被告中原區人民政府下屬部門鄭州幣中原區綠東開發改造工程指揮部所簽訂的房地產開發轉讓協議書無效。
國有土地使用權出讓合同劃撥土地使用權出讓第3篇
一、國有劃撥土地的使用范圍包括哪些？
國有企業改革中劃撥土地使用權如何處置？
由于國有企業使用的都是劃撥土地，在與民營企業或外商的合資、合作的過程中，存在著對劃撥土地使用權的處置問題。1992年7月9日發布實施的《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》第4條原則規定了國有股份制企業的劃撥土地使用權的處置，即以劃撥方式取得國有土地使用權的股份制企業，在補辦土地使用出讓手續、補交出讓金、進行土地登記后，土地使用權由股份制企業持有。國家土地局1998年發布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第3條第1、2款規定，國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用。對國有企業改革中涉及的劃撥地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地等方式予以處置。國土資源部1999年頒布的《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》中嚴格劃撥土地使用權的各主要涉及國有企業改革中劃撥土地使用權的幾種處分方式：(1)在涉及國家安全的領域和對國家長期發展具有戰略意義的高新技術開發領域，國有企業可以繼續以劃撥方式使用土地；(2)對于自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業，以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，主要采用授權經營和國家作價出資（人股）方式配備土地；(3)對于一般競爭性行業，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地；(4)對承擔國家計劃內重點技術改造的國有企業，原劃撥土地可以繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）向企業注入土地資產；對其他采用成熟技術進行產品更新和技術改造的國有企業，可以將原使用的劃撥土地按出讓方式處置。
綜合以上這些規定，可看出它們貫徹的總的原則：一是企業應有償使用國有土地。二是對于某些特殊行業，如基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目用地；改造或改組后的國有企業用地等，保留它們的劃撥土地使用權。三是對于競爭性的行業，主要以出讓國有土地使用權和租賃國有土地的方式使用土地。
國有劃撥土地使用權未經批準不可以轉讓，《城市房地產管理法》對此已有明確法條予以體現，其第40條第1款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。"因此，未經批準的，國有劃撥土地使用權不能轉讓，否則即認定為無效。
二、受讓方與國土資源管理部門訂立土地出讓合同后，轉讓合同是否有效？
在我國，無償劃撥土地使用權制度的存在有其必要性。首先，保留劃撥制有利于滿足土地的公共需要，其次，在今后一個較長時期中，建設用地的計劃分配仍在一定范圍內有保留的必要。但是，原有的劃撥土地使用權制度也給我國的地產市場的秩序和發展帶來了需要解決的問題，其中主要是大量的存量劃撥土地自發進入市場。一方面，企業要進入市場，就要使用其資產從事各種經營活動，其中自然也包括對土地資產的市場利用。人為地禁止這
種利用，勢必限制企業的生存和發展，并且往往是禁而不止。而現行的“先交出讓金再人市”，的規則，在企業普遍缺乏資金的情況下，實際上也難以操作。另一方面，機關和事業單位以國家財政投入不足為理由，也紛紛自行自己使用的劃撥土地投入經營性用途。這樣，便形成了所謂“土地隱形市場”。面對大量“土地隱形市場”的存在，要求劃撥土地使用權一律“先出讓后轉讓”，不但會嚴重限制土地的流轉，還會使土地市場上的更多合同歸于無效。這不僅不符合《合同法》的立法本意，還因為土地流轉的目的在于對土地的使用。土地轉讓后，土地的受讓者往往已對土地進行了投入，合同無效后，會帶來返還的麻煩，且不利于對土地的有效利用。
鑒于劃撥建設用地使用權的現狀，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條規定，允許一些劃撥土地使用權進行流轉一一市場化處分這里的市場化處分，即賦予劃撥土地使用者像出讓建設用地使用權人那樣轉讓、出租、抵押或投資等權利，使劃撥建設用地使用權因處分而改變性質成為出讓取得的建設用地使用權。但是，市場化處分并不是強制所有劃撥建設用地使用權人全部都要補辦出讓手續統一“轉化”。是否市場化，當事人有充分的自主權，可以自愿選擇。
劃撥土地使用權人在起訴前經政府土地管理部門批準，并辦理土地使用權出讓手續的，轉讓合同就認定有效，可以轉讓。但是，此時轉讓的已不是劃撥土地的使用權，而是已轉化為出讓土地的使用權。
從理論上講，對于土地使用權人未經批準即轉讓劃撥土地使用權，該轉讓合同無效。但是，可以通過補正的方式將合同修正為有效，這實際涉及合同效力的補正問題。合同效力的補正是指對合同效力進行修正，使其從無效合同轉化為有效合同，它分為無效合同的效力補正和效力待定合同的效力補正。前者是指當事人對于無效合同進行修正，消除其違法內容，從而使合同變為有效合同。后者是指合同欠缺有效要件，能否發生當事人逾期的法律效力尚未確定，只有經過有權人的追認，才能化欠缺有效要件為符合有效要件，發生當事人預期的法律效力。劃撥土地轉讓合同的效力補正屬于無效合同的效力補正。合同效力補正制度的設立，既可以保護當事人的合法權益，又能促成交易，維護市場秩序。
根據合同效力補正的原理和已有的司法實踐，如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條的規定；《國有土地使用權合同解釋》第11條延續了《商品房買賣合同解釋》的規定模式，明確了“起訴前劃撥土地使用權人經有批準權的人民政府批準，并辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效”。據此規定，原劃撥土地使用權人在起訴前經過政府主管部門的追認批準，在與政府辦理土地使用權出讓手續后，已經轉化為出讓土地的使用權人，而根據出讓土地使用權轉讓的相關規定，應當認定轉讓合同有效。
實踐中，劃撥土地使用權人先辦理土地的出讓手續再行轉讓的情況較少，因為原劃撥土地使用權人與政府辦理出讓手續，將土地辦至自己名下后，需要交納一筆數目可觀的土地出讓金，原來在無償劃撥土地基礎上訂立的轉讓合同價款，可能會由于轉讓價款過低而使其無利益可言；另外，轉讓合同有效后，還要將土地使用權變更至受讓方名下，這樣除去手續麻煩，還要再花費一筆費用，對于轉讓方與受方雙方來說，都是不經濟的。實務中一般是由劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續。
對劃撥土地使用權轉讓的批準期限如何認定？
不同階段的司法解釋對合同效力補正的期限規定有所不同。《關于審理房地產管理法實施前房地產開發經營案件若干問題的解答》（已失效）將合同效力補正的期限確定在整個一審訴訟期間；《合同法解釋（一）》第9條將合同經批準生效的期限確定在一審法庭辯論終結前；而《商品房買賣合同解釋》則將合同效力補正的期限確定在起訴前。
對于劃撥土地使用權轉讓的批準期限，不論限定在一審訴訟期間，還是一審法庭辯論終結前，都會使訴訟法律關系處于不確定的狀態，并且在訴訟中法院對法律關系的定性還要受到當事人意志的影響，這顯然對司法權威提出了挑戰，構成了威脅，是很不嚴肅的事情。因此，考慮到當事人就雙方爭議的法律關系訴訟到法院后，形成的訴訟法律關系必須處于穩定的狀態，同時也為了避免個別法官故意拖延訴訟，給當事人制造時間的違規現象，《國家土地使用權金同解釋》將當事人取得政府部門批準和辦理出讓手續的期限限定在起訴前。我們認為，這一規定更為嚴格，也符合訴訟規律，便于當事人在起訴前預先知曉訴訟行為的結果，增加訴訟的可預測性，有利于當事人更好地行使訴權。
對于傳統劃撥土地使用權的市場化處分的用途應作何限定？
對于傳統劃撥土地使用權的市場化處分并不能適應于所有的劃撥建設用地使用權，而應當限于該土地用于商業目的。允許此類劃撥土地轉性是因為它們形成于舊的體制下，本應以出讓方式取得卻因歷史原因采取了劃撥方式，因此需要修正到其本來位置。但是，土地的性質不是從使用主體的性質判斷，而是應當從土地本身的用途來確定。《物權法》第137條第3款后段規定，采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定；第140條也明確對于土地用途的改變進行了限制。因此，對傳統劃撥土地使用權的市場化處分應當限于商業用途的土地。
劃撥土地使用權人轉讓土地使用權的，是否以交納土地出讓金為要件？
雖然《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條規定劃撥土地使用權人經人民政府主管部門批準，辦理土地出讓合同并交納土地出讓金，可以對土地使用權進行轉讓，但是，分析《國有土地使用權合同解釋》的規定，并不以是否交納出讓金作為認定合同效力的條件。我們認為，這種處理方式是正確的。當事人與人民政府主管部門辦理土地出讓手續后，就意味著政府主管部門已經同意劃撥土地使用權轉讓，是否交納土地出讓金，是土地出讓合同履行的問題，如果當事人沒有交納或者沒有足額交納土地出讓金，土地主管部門應當追究其違約責任，但這并不影響轉讓合同的效力。
需要注意的是，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第5條的規定，有批準權的人民政府是指市、縣人民政府的土地管理部門。設有區的市，其權力部門仍應是市級主管部門，而不是區級主管部門。
三、國有控股公司以其控股國有企業的劃撥土地對外投資是否構成抽逃出資并承擔民事責任？
此行為違反了《公司法》第36條股東不得抽逃出資的規定，構成抽逃出資，應承擔相應的民事責任。
企業經營性劃撥土地使用權的財產權益歸屬如何認定？
企業型劃撥土地使用權的取得分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用后，國家將土地交付其使用；另一種情況是國家將國有土地使用權無償交付給土地使用人。在現實中，絕大多數土地使用者都是在交納了補償、安置費用后才取得劃撥土地使用權的，無償取得劃撥土地使用權的情況越來越少。即使是無償劃撥取得的土地，在長期使用過程中也有投人，使其有所增值，土地使用人支付的補償、安置等費用凝固在土地使用權這一無形資產的價值之中，土地使用人對凝固在劃撥土地使用權中的這部分價值應享有所有權，形成了土地使用者企業與土地所有者國家共享劃撥土地使用權的財產權。2001年2月13日，國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》首次明確了企業的國有劃撥土地權益，承認劃撥土地使用權是一種財產權，規定，
企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計人企業資產。企業依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計人抵押標的；抵押權實現時，土地使用權可轉為出讓土地使用權，在扣繳土地使用權出讓金后，抵押權人可優先受償。劃撥土地經批準可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法權益，轉讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續。劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，并以此計算租用或增加國家資本金、國家股本金。
企業型劃撥土地使用權已經成為混合財產權，由土地使用權人和政府共同擁有劃撥土地的財產權和處置權。對于劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押行為，因為政府是財產權所有者代表，故須經政府同意，否則不能流轉。企業擁有部分財產權，并和政府共同擁有對劃撥土地的處置權，政府非依法律規定不能隨意收回劃撥土地使用權，企業不經政府同意也不得擅自處置劃撥土地使用權。對于原土地使用者停止使用土地的，政府支付一定補償后收回。對于企業改制改變使用主體的，政府收取土地收益后，即由原來的劃撥方式轉化為出讓方式或其他有償使用方式；對于改變用途的，政府依據行政管理權進行管理，可以批準改變用途，其中對于改為經營性用途的，可以收回進行“招拍掛”處置；對于企業破產的，應核定企業的土地使用權收益，并將其納入企業破產財產，政府收益部分可以用于企業職工安置。
四、劃撥土地使用權轉讓經政府主管部門批準由受讓方直接辦理土地使用權出讓手續，轉讓合同的性質如何認定？
劃撥土地使用權轉讓合同簽訂后，由劃撥土地使用權的受讓人與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，并交付土地出讓金'這是《城市房地產管理法》確認的方式。該法第40條第1款后段規定：“有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。"這一規定也是對當事人之間合同效力的肯認。
由于土地使用權出讓合同是由政府主管部門與受轉讓人簽訂的，隨著原有劃撥土地使用權的消滅和新的出讓土地使用權的取得，原劃撥土地使用權人與受轉讓人之間合同的性質就發生了變化，事實上產生了政府與劃撥土地使用權人、受讓人三者之間新的關系：政府將劃撥土地使用權從原劃撥土地使用權人手中收回，再出讓給受轉讓人；原劃撥土地使用權人同意政府收回其劃撥土地的使用權，是因為可以得到一定的收益，按理說政府要給予一定的補償，但由于政府收回土地的行為源于原劃撥土地使用權人將劃撥土地使用權轉讓給受讓方，受讓方按照雙方合同的約定需支付給原劃撥土地使用權人相應的價款，此筆款項可視為對原劃撥土地使用權人土地被收回的補償，只是給予補償的主體是受讓方，而不是政府。從另一個角度講，正是因為有了原劃撥土地使用權人的轉讓，受讓方才能與政府訂立土地出讓合同，取得該宗土地的使用權；而對于原劃撥土地使用權人讓出土地可能帶來的不利益，應當由受讓方給予補償。基于此，在受讓方與政府部門辦理出讓土地手續后，劃撥土地使用權人與受讓方之間的轉讓合同應當定位于按照補償性質的合同處理。
劃撥土地使用權人與受讓方之間的轉讓合同在受讓方與政府部門辦理出讓土地手續后，應當定位于按照補償性質的合同。
劃撥土地使用權人與受讓人之間訂立的轉讓合同為一種補償合同，補償性質的合同屬于無名合同，是一方當事人對另一方當事人所失去利益的補償，困家并不對其進行干預，故只要是當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，該合同即有效。
土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府批準或者追認同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續。此時存在兩個合同、三方當事人。兩個合同分別是指劃撥土地使用權轉讓合同和國有土地使用權出讓合同。劃撥土地使用權轉讓合同由轉讓方與受讓方簽訂，國有土地使用權出讓合同由有批準權的市、縣人民政府土地管理部門與受讓方簽訂。劃撥土地使用權轉讓合同是受讓方取得土地使用權的前提條件，但受讓方取得土地使用權的依據則是出讓合同，即由政府收回土地使用重新出讓給受讓方，而不是依據劃撥土地使用權轉讓合同。在這一過程中，政府要給予劃撥土地使用權人一定的補償，但由于政府收回土地的行為源于原劃撥土地使用權人將劃撥土地使用權轉讓給受讓方，受讓方按照雙方合同的約定需支付給原劃撥土地使用權人相應的價款，此筆價款可視為對原劃撥土地使用權人土地被收回的補償，只是給予補償的主體是受讓方，而不是政府。
劃撥土地使用權人與受讓方訂立的轉讓合同按照補償性質合同處理的，在程序與實體上應當注意的問題有哪些？
應當注意的問題之一，劃撥土地使用權人與受讓方訂立的轉讓合同按照補償性質的合同處理，即意味著受讓人對劃撥土地使用權人的補償，既包括對于其失去劃撥土地使用權所可能帶來的不利益的補償，也包括對于土地上的房屋及其他附著物的補償，還包括地上物拆遷安置費用以及劃撥土地使用權人開發利用土地和對有關人員安置費用的補償。
應當注意的問題之二，對“政府批準”的理解應當放之于寬泛和廣義的語境中。通常人民政府對土地使用權轉讓并沒有設立專門的批準機關，也沒有規定單獨批準的法律程序。如果受讓人已經與有批準權的人民政府土地管理部門訂立土地使用權出讓合同，辦理了土地出讓手續的，則應視為政府主管部門對劃撥土地使用權轉讓合同的批準。但是，受讓方對土地的用途必須符合法律的規定。《物權法》第137條第3款后段強調，采取劃撥方式的，遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。劃撥土地使用權取得方式最主要的特征是行政行為性、無償性和無期限性。劃撥土地使用權直接產生于政府的批準行為，在交納征用、補償安置費用后即可取得土地使用權，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。劃撥土地使用權的這一特性，決定了劃撥土地只適用于機關用地、城市基礎設施和公益事業用地以及國家重點工程項目。對此，《城市房地產管理法》第24條已作出明確規定。正是因為劃撥土地用于上述領域，法律才將劃撥土地的使用定位于不得進行轉讓、出租、抵押等處分，從而形成了劃撥土地不可進入市場流轉的特性。
應當注意的問題之三，由轉讓合同轉化為補償性質的合同，并不是意味著補償性質的合同就一定有效，還要根據《合同法》第52條以及其他相關法律的規定，對合同的效力作出具體的認定。另外，劃撥土地使用權人與受讓人之間訂立的土地使用權轉讓合同，其性質本為土地使用權轉讓合同的一種特殊形式，將它視為一種補償合同，只是一種法學方法和解決法律限制劃撥土地使用權流轉的一種出路，相關法理基礎并非無懈可擊。事實上，法律只是限制劃撥土地使用權的轉讓，而非絕對禁止流轉，將劃撥土地使用權人與受讓人之間訂立的土地使用權轉讓合同視為補償性合同．既非當事人之意思，也不是國家立法之旨意。但考慮到法律適用的統一性，才對于合同的性質作了統一規定。因此，在司法實踐的具體應用上，應當統一適用。
六、劃撥土地使用權轉讓經政府批準決定不辦理土地使用權出讓手續，而是直接劃撥給受讓方使用，轉讓合同的性質如何認定？
《城市房地產管理法》第40條第2款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”這是針對不具備出讓條件的土地作出的特別規定，這里所稱不具備出讓條件的土地是指國家暫時無法或不需要轉為出讓方式的土地，或者根據城市規劃不宜或暫時不宜出讓的土地。按照建設部頒布的《城市房地產轉讓管理規定》第12條規定，可以不辦理土地使用權出讓手續的情形有：經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《城市房地產管理法》第24條規定的項目的；私有住宅轉讓后仍用于居住的；按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
劃撥土地使用權人與受讓方之間訂立轉讓合同后，經政府主管部門批準決定不辦理土地使用權出讓手續，而是將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，轉讓人與受讓方之間簽訂的轉讓合同，應當定位于補償性質的合同。
劃撥土地不允許被轉讓，如要轉讓，必須辦理土地使用權的出讓手續。但是如果政府主管部門將劃撥土地使用權從原劃撥土地使用權人手中收回，再劃撥給其他的人使用，則是允許的。當轉讓劃撥土地報經批準時，政府可以決定不辦理出讓手續而直接劃撥給受讓方使用。這就產生了政府主管部門與原劃撥土地使用權人、現劃撥土地使用權人三者之間的關系。當政府土地主管部門決定不辦理出讓手續而直接將土地劃撥給受讓方使用時，受讓方已不是從原劃撥土地使用權人手中獲取的轉讓土地，而是由政府主管部門取得劃撥土地的使用權。此種情況下，應當認定當事人間的轉讓行為有效，只是合同的性質不再是轉讓，而是對轉讓人喪失劃撥土地使用權的補償。這樣規定，既可以減少無效合同的出現，符合《合同法》的規定精神，也可以保護雙方當事人的利益，促進土地資源的合理利用。
另外，原劃撥土地使用權人在對劃撥土地使用過程中，要對土地進行拆遷或基本建設，這使得他們的資金、人力、物力已經轉移到了土地上，提升了土地的價值。由于這些投入完全依附于土地，不可分割，若國家完全無償收回，勢必會對原劃撥土地使用權人造成損失，也不符合公平原則。因此，按照“誰用地，誰補償”的運作模式，可以充分發揮土地的利用效能和經濟效益，平衡和兼顧各方當事人之間的利益。《國有土地使用權合同解釋》第13條對此加以明確，符合法律的原則和社會實際。
轉讓方將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家與補償性質的合同之間是否存在矛盾？
轉讓方將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家與補償性質的合同之間不存在矛盾。轉讓劃撥土地使用權，報批時政府決定不辦理土地使用權出讓手續的，按照《城市房地產管理法》第40條第2款后段規定：“轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。"這是因為土地收益和土地出讓金一樣，都是國有土地所有權的經濟體現，屬于地租性質，應當上繳國家，同時國家也可以采取其他方式處理。但這與前述轉讓合同視為補償性質的合同并不矛盾。第一，《城市房地產管理法》第40條中規定的只是將土地收益上繳，而對于原劃撥土地使用權人來說，補償費用中除土地的收益，還有對于地上房屋及其他附著物的補償；更何況土地的占有和使用本身也是有價值的。第二，《城市房地產管理法》第40條規定土地收益除上繳國家外，還可以作其他處理，至于如何處理，沒有進一步規定，其中不排除將土地收益由原劃撥土地使用權人獲取得情形。因為如前所述，土地的占有和使用本身也應當是有收益的，更何況家是將土地從原劃撥土地使用權人手中收回，再無償劃撥給受讓方使用，如果沒有原劃撥土地使用權人的轉讓行為，受讓方極有可能無法獲取該宗土地，所以財原劃撥土地使用權人給予一定補償金是公平和應當的。第三，補償款中的土地收益是否上繳國家，是政府主管部門的行政職權，也就是說當原劃撥土地使用權人依據民事合同獲取補償款項后，其中的土地收益是否繳國家，由行政主管部門決定，而不屬于人民法院的主管范圍。
以劃撥土地使用權與他人合作或合資建房的效力如何認定？
實踐中，對合作或合資建房合同中所涉劃撥土地使用權的轉讓效力認識不一致。我們認為，必須報經有批準權的人民政府審批并辦理變更登記手續后，才能確認其效力為有效。理由如下：
第一，既然用劃撥土地使用權作價與他人合作或合資開發房地產是一種市場行為，那么，所涉及的劃撥土地使用權的轉讓，應按有償方式進行。然而，作為劃撥土地使用權人對該宗土地使用權的取得是無償的，因此，要進入市場必須先有償化，即與土地管理部門辦理該宗土地使用權的出讓手續。只有如此，才能作價與他人合資或合作開發經營房地產。
第二，如前所述用劃撥土地使用權作價與他人合作或合資建房的實質是劃撥土地使用權的轉讓，那么當然應當適用房地產管理法關于劃撥土地使用權轉讓的相關規定，既要報有批準權的政府審批，又要辦理土地使用權的出讓手續，那種認為不需要報有批準權政府審批，不需要辦土地使用權出讓手續的觀點顯然是對《城市房地產管理法》狹隘的理解。《城市房地產管理法》第28條關于土地開發經營方式的規定，解決的是劃撥土地使用權，出讓土地使用權可以用作與他人合作或合資開發經營房地產，但本條不可能也沒有必要就土地使用權轉讓問題一并規定，因為在《城市房地產管理法》其后的條款中就土地使用權的轉讓作出了明確規定。合資或合作開發經營房地產，其中所蘊含的土地使用權轉讓，應當而且必須適用《城市房地產管理法》有關土地使用權轉讓的規定，也就是要把第28條與土地使用權轉讓的規定結合起來適用，不能以偏概全。
綜上，以劃撥土地使用權與他人合作或合資開發經營房地產的，必須首先報有批準權的人民政府審批，并辦理土地使用權出讓手續及該宗土地使用權的權屬變更登記手續，這是劃撥土地使用權用作合作或合資開發經營房地產的前提，也是確認這類合同效力的重要依據。
七、案件判決生效后，劃撥土地經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，當事人能否以此為由主張土地使用權轉讓合同有效？
在我國，國有土地使用權采取劃撥土地使用權與出讓土地使用權并存的管理體制。劃撥土地使用權是國家將土地無償交由土地使用者使用。其特點是：(1)取得的法定性，即取得劃撥土地的使用權必須符合法律的規定，并依法經有關部門批準；(2)取得的無償性，這是劃撥土地使用權與出讓土地使用權的主要區別之一；(3)使用的無期限性；(4)權利的受限制性，劃撥土地使用權人不能隨意地轉讓劃撥土地使用權。基于劃撥土地的特定性質和上述特點，劃撥土地承擔了重要的公益職能。從劃撥土地在我國土地資源市場中的重要地位來看，對該部分資源，應限制通過正常的市場交易在不同主體之間流轉。這種轉讓不僅僅體現在不能實現物權變動，而且還指限制簽訂以之為標的的轉讓合同。據此，《城市房地產管理法》及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》均規定，劃撥土地的使用權未經批準不得轉讓。這樣規定的目的在于限制當事人通過轉讓劃撥土地以謀取利益，從而損害劃撥土地所承擔的公益職能。
在審判實踐中，為了發揮有效合同對于促進經濟效益的作用，才允許對于無效合同進行效力補正。對此，《國有土地使用權合同解釋》第11條就是采取了特定條件下允許無效合同補正的制度。但是，該條規定非常明確，即對于轉讓劃撥土地使用權的合同，其效力補正僅僅停留在一審訴訟前。而一里案件起訴到法院，則不允許對于無效合同進行補正。因此，如果合同約定轉讓劃撥土地使用權，且在一審訴訟前尚未辦理土地出讓手續的，則該轉讓合同即確定地無效。無論當事人在案件訴訟中還是訴訟之后辦理了國有土地使用權出讓手續，均不再允許對此類無效的合同進行效力補正。
首先，對于當事人違反法律、行政法規關于劃撥土地不得轉讓的相關規定，所訂立的轉讓劃撥土地使用權合同的法律后果，《國有土地使用權合同解釋》第11條的前半部分明確規定，劃撥土地使用權人未經有批準權的人民政府審批，與受讓人訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。這里的“轉讓”不僅僅指不能發生物權變動的效果，而且還包含限制當事人訂立以此為標的的合同。
其次，在《物權法》出臺之后，《國有土地使用權合同解釋》第11條關于劃撥土地轉讓合同無效的處理方法仍然是科學的。《國有土地使用權合同解釋》第11條主要是從禁止交易的角度加以規定的，而非指的是劃撥土地使用權不能通過履行以完成物權變動。因此，對于劃撥土地使用權轉讓合同來說，其根本上即屬于無效，在無效的基礎上自然就談不上履行的問題．從而也就不存在不能履行及不影響所簽訂合同的效力問題。
再次，從合同效力補正的角度來看，轉讓劃撥土地使用權的合同效力補正的期限只是在于一審訴訟前，在此期限之后，則合同已經確定地無效。合同效力的補正，即對合同的效力進行修正，使合同轉化為有效合同。合同效力的補正分為無效合同的效力補正和效力待定合同的效力補正，前者是指對無效合同進行修正，消除其違法內容，從而使合同變為有效合同；后者是指合同欠缺有效要件，能否發生當事人預期的法律效力尚未確定，只有經過有權人的追認，才能化欠缺有效要件為符合有效要件，發生當事人預期的法律效力。劃撥土地轉讓合同的效力補正屬于無效合同的效力補正。對此，如果對于轉讓劃撥土地的合同，在劃撥土地已經轉變為出讓土地的情況下，認同其有效，則既可以保護當事人的合法權益，又能促進交易，維護市場秩序。基于上述考慮，《國有土地使用權合同解釋》第1 1條的后半部分則規定，起訴前劃撥土地使用權人經有批準權的人民政府批準，并辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效，從而將劃撥土地轉讓合同的補正限制在一審訴訟之前。因此，在上述司法解釋已經明確規定了合同補正期限的情況下，在司法解釋所規定的期限之后，就不再允許對劃撥土地轉讓合同進行效力補正。
最后，從法律秩序的確定性角度來看，在一審或者二審訴訟之后辦理國有土地使用權出讓手續的，并不能發生合同效力補正的法律效果。《國有土地使用權合同解釋》第11條規定將轉讓劃撥土地的合同補正限定在一審起訴之前，這是司法解釋的明確規定，不能允許被突破，否則，容易使法律秩序處于不確定狀態。該司法解釋在起草過程中，即考慮到，不論是將效力補正期限限定在一審訴訟期間，還是一審法院辯論終結前，都會使訴訟法律關系處于不確定的狀態，而在訴訟中法院對法律關系的定性還要受到當事人意志的影響，這顯然對司法權威提出了挑戰，構成了威脅，是很不嚴肅的事情。因此，《國有土地使用權合同解釋》第11條將補正期限限定在一審訴訟前。這種規定更為嚴格'也符合訴訟規律，便于當事人在起訴前預先知曉訴訟行為的后果，增加了訴訟的可預測性，有利于他們更好地行使訴權。因
此，判決生效后當事人即使辦理了土地使用權出讓手續，也不能影響生效判決對于土地使用權轉讓合同無效的認定。同理，如果法院判決生效后，當事人辦理了劃撥土地使用權的出讓手續，并以此為理由向人民法院申請再審，主張轉讓劃撥土地使用權的合同有效的，人民法院也不應予以支持。
八、企業破產或因債務糾紛被執行引起的劃撥建設用地使用權如何流轉？
隨著我國商品經濟的高速發展，破產現象和破產企業在我國已大量出現，這是市場經濟體制的要求和結果。尤其是對國有破產企業進行破產清算時，國有企業破產財產的界定成為破產清算中不可回避的現實問題。比如，劃撥建設用地使用權是否應當列入破產財產的范圍？這一問題不僅關系到破產企業的利益，同時也是債權人通過破產程序能得到多少財產的前提，在司法實踐中具有十分重要的意義。
《企業破產法》引入了“債務人財產”和“破產財產”兩個概念并對此作出了清楚的界定。該法第30條規定：“破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產。”同時，該法第107條第2款規定：債務人被宣告破產后，債務人財產稱為破產財產。由此可見，《企業破產法》關于“債務人財產”概念的使用，表現出我國破產立法理念的變革。因為，該概念不僅涵蓋了破產清算程序中的債務人財產，也將破產和解程序和重整程序中的債務人財產包括在內，能較好地概括破產清算、破產和解與重整三類程序下債務人財產的不同狀況，故其內涵更為全面。
“債務人財產”與“破產財產”是既有聯系又有區別的兩個概念。在我國破產法學界，破產財產有廣義和狹義兩個意義。廣義上的破產財產其內涵與《企業破產法》的債務人財產基本相同，《企業破產法（試行）》就是在此意義上使用的破產財產概念。狹義上的破產財產僅指在企業被宣告破產后至破產終結前用以清算并在債權人之間進行分配的財產。《企業破產法》所規定的破產財產便是狹義上的概念。
通說認為，構成破產財產應具備以下要件：必須是財產或財產性權利；必須為破產人所擁有或者經營管理；必須是在破產宣告時，為破產人所有或經營管理的財產，破產人在破產宣告后至破產程序終結前所取得的財產，以及破產人將來行使的財產請求權；必須是依法能夠強執行的財產；必須是破產人在國內的財產以及可能取回的位于國外的財產。
《土地管理法》第5 8條第1款第(4)項及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47條規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置；納入國家兼并破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應依據國務院有關文件規定辦理。《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》規定：劃撥土地使用權在使用權人破產后，應當由國家收回，另行劃撥或者出讓。出讓土地使用權人在使用權人破產后，應當依法轉讓，其轉讓所得在一般情況下應納入破產財產。按照上述法律、行政法規及司法解釋的規定，目前，對于無償劃撥的國有土地，不能列入破產財產。
但是，我們認為，對于債務人的劃撥土地一律無償收回，那么破產程序對債權人的保護將變得相當脆弱，由此產生的弊端也是不言而喻的：第一，將挫傷債權人申請債務人破產的積極性。土地是企業的一項重要財產，除了土地以外，債務人很難再有其他有價值的東西，如果將土地使用權剔除出去，債權人即使申請破產，結果也只能無功而返，枉費精力。這樣債權人就不會有申請破產的興趣。第二，有失公平。在“三資”企業中，原國有企業的劃撥土地使用權是作為企業財產的組成要素之一作價入股的，其作價數額包括在企業的注冊資本范圍內，因此，“三資”企業破產，應以作價土地對債權人承擔清償責任，否則，對債權人而言，將有失公平。另外，有些地產，債務人曾為征用土地和開發土地進行過投資，對這一部分投資的土地回收時，企業有權得到相應補償，如被無償收回，對債務人亦欠公允。第三，
造成土地資源的浪費。在現行有償使用和無償使用并存的雙軌制下，資格完全相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權，不需向國家支付土地使用金，而且使用權是永久的；而以有償轉讓方式取得土地使用權，則要付土地使用金，且使用期有年限限制。相比之下，差異顯而易見。因此，有些瀕臨破產的企業，為了不被國家無償收回土地使用權，寧可負債經營，也不愿意走破產之路，導致大量土地不能“物盡其用，地盡其力”，土地資源浪費現象十分嚴重。由此可見，對債務人中的劃撥土地采取無償回收辦法，既不利于人民法院對破產案件的審理，也不利于對國有土地資產的保護，更不利于鼓勵土流動，繁榮土地市場，充分發揮國有土地資源的效益。
我們認為，從當前破產案件的具體操作上講，對劃撥取得土地使用權的，應當采取靈活的方法，具體問題具體分析：
第一，凡列入全國企業兼并破產和職工再就業工作計劃的國有工業企業破產，適用國務院《關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》等政策文件，破產企業的土地使用權應納入破產財產。
第二，對依法必須由國家收回的土地使用權也不應一律無償收回，還應：具體情況具體處理：劃撥取得土地使用權已作為破產企業注冊資金的，政府就應將收回土地使用權而減少的注冊資金部分給予補足，補足的注冊資金部分應列入破產財產；對于破產企業取得劃撥土地使用權時已經支付了安置補償費等征地費用的，政府應給破產企業相應的補償，這些補償就應列入破產財產。
第三，破產企業雖然無償取得劃撥土地使用權，但根據城市規劃國家須立即收回的，在不改變土地用途的前提下，在處理破產案件時，應允許破產企業在補交一定比例的土地出讓金后，將劃撥土地使用權納入破產財產并用于清償債務。根據國家土地管理局1992年發布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第26條規定，同時兼顧國家、單位和個人的利益，補交出讓金一般按不低于標定地價或成交地價的40%交納，成效地價低于標定地價的，以標定地價計算。也就是說，人民法院在處理破產案件時，在將債務人劃撥土地變賣所得的40%上交國家后，其余可用于清償破產債務。采用這個方法，短期看，國家作出了某些犧牲，但從長遠看，則是必要的，是可行的。
事實上，不僅是破產案件，在民事債務糾紛案件的審理中，也時常遇到劃撥建設用地使用權是否可以作為責任財產的問題。我們認為，在這種情形下，只要不違反土地用途管制，受理案件的人民法院可以裁決以劃撥建設用地使用權與地上建筑物共同抵償債務，但須按照國家有關規定先辦理出讓手續。
破產案件中劃撥土地使用權的處置原則和方式是什么？
破產企業劃撥土地使用權的處置是破產實務中的一個重大疑難問題。由于現行法律對其處置規定不清晰并存在沖突，各地分別采取了兩種不同處置方案，即政府主導模式與管理入主導模式。由企業劃撥土地使用權的有償性所決定，對其處置應平衡與兼顧公私利益，避免偏私。而其經營性則要求政府應該原則批準并支持該劃撥土地使用權在公開市場上出讓。政府主導模式因其處置程序的損益性和適用范圍的限制，目前面臨合法性追問；而管理人主導模式基于其專業性、共同委托第三方評估、變現的中立性等而契合了市場經濟體制改革的發展趨勢，在實踐中逐漸得到廣泛認可。
我們認為，當前我國法律、行政法規對這一問題尚未作出明確規定，在相關問題被進一步澄清或者立法作出修改之前，在破產案件審理過程中，人民法院應當發揮專業指導作用和關系協調作用，與政府及其相關部門加強溝通與協調，充分發揮人民法院在破產案件中的居中地位。在劃撥土地使用權的處置原則上，要指導破產管理人對政府收回破產企業劃撥土地使用權作限制性解釋，并在原則上采取破產管理人主導模式；在劃撥土地使用權的處置方式上，要指導政府部門和破產管理人共同將破產企業的劃撥土地使用權與地上附著物一并委托專業評估、拍賣機構進行拍賣處置，在資產變現后按合理比例分配變現資金。
2003年4月1 6日，最高人民法院發布了《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列人破產財產等問題的批復》，對于破產企業劃撥土地使用權的收回、抵押效力以及劃撥土地其上附著建筑物的抵押、處分問題進行了原則規定。隨著兼并破產工作的深化，一部分非工業企業也列入了破產計劃，那么在適用《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》時，應以該批復的表述為準，凡納入國家兼并破產計劃的國有企業，不論是否為工業企業，均應依據國務院的有關文件規定辦理。根據國務院《關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》《關于在若干城市試行國有企業兼并破產和職工再就業有關問題的補充通知》規定，已納入國家兼并破產計劃的國有企業破產案件，應以拍賣或招標方式為主依法轉讓土地使用權，這其中當然就包括了以劃撥方式依法取得的國有土地使用權。在這種納入國家兼并破產計劃的國有企業破產案件中，有關人民政府不能收回劃撥土地使用權，而只能將使用權依法進行有償轉讓。未納入國家兼并破產計劃的破產企業，除了國家出于安置政策的考慮外，國有企業擁有的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。所以，我們認為，未納入國家兼并破產計劃的企業破產，其劃撥土地使用權應當由有關人民政府收回。