房屋租賃管理辦法
- 更新時間：2011-06-21
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規章制度
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房屋租賃管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規范本市房屋租賃行為，維護房屋租賃市場秩序，保護房屋租賃當事人的合法權益，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》等法律、法規的規定，結合本市房屋租賃管理實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的房屋租賃及其管理活動。
本辦法所稱房屋租賃，是指出租人將房屋交付給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第三條 本市房屋租賃實行房屋租賃合同登記備案制度。
第四條 房屋租賃應當遵循自愿、公平和誠實信用原則，并應當依法納稅。
房屋租賃當事人不得利用租賃房屋進行違法活動，不得損害社會公共利益。
第五條 北京市國土房管局是本市房屋租賃的行政主管部門，區、縣國土房管局是本轄區內房屋租賃的行政管理部門。
公安機關負責出租房屋的治安管理工作。
本市規劃、人防、稅務、工商、衛生、計劃生育等部門應當按照各自的職責，協同實施本辦法。
第六條 各街道辦事處、鄉鎮人民政府按照區縣國土房管局的委托負責本轄區范圍內房屋租賃管理工作。
各社區(居民委員會、村民委員會)設立房屋租賃服務站，配備專職協管員，負責房屋租賃合同備案，代征相關稅費，統計房屋租賃信息，房屋租賃行為的日常檢查等。
第二章 租賃范圍和條件
第七條 房屋出租人是指下列單位和個人：
(一)擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織;
(二)被授權經營管理房屋的法人或者其他組織;
(三)依法代管房屋的代管人;
(四)法律、法規規定的其他權利人。
房屋承租人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律法規另有規定或者土地出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規定或約定。
第八條 房屋有下列情形之一的，不得出租：
(一)未依法取得房屋所有權證書或者其他合法權屬證明的;
(二)共有的房屋，未經全體共有人書面同意的;
(三)未經規劃部門批準改變房屋用途的;
(四)危險房屋;
(五)法律、法規規定不得出租的其他情形。
第九條 出租商住兩用樓的底商用于餐飲、娛樂等經營活動的，房屋出租人應當事先征得房屋相鄰關系人的書面同意，并應當按照國家和本市有關規定辦理相關手續。
第十條 房地產開發企業預租商品房，應當符合商品房預售的條件，并依法取得商品房預售許可證。
房地產開發企業不得將已經預售的商品房預租。
第十一條 將以劃撥方式取得使用權的土地上建成的房屋出租的，出租人應當將租金中所含土地收益上繳國家，但按照市人民政府規定的租金標準出租房屋的除外。
土地收益收繳的具體標準和辦法，由市人民政府另行規定。
第三章房屋租賃合同的訂立和登記備案
第十二條 房屋租賃當事人應當以書面形式訂立房屋租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：
(一)租賃當事人的姓名或者名稱、住所;
(二)房屋坐落地點、面積、結構、裝修、附屬設施和設備狀況;
(三)房屋用途;
(四)租賃期限;
(五)房屋交付日期;
(六)租金數額及支付方式;
(七)房屋使用要求和維修責任;
(八)房屋轉租的約定;
(九)房屋返還時的狀態和增添物的處置;
(十)變更和解除合同的條件;
(十一)違約責任和爭議的解決方式;
(十二)當事人約定的其他條款。
市國土房管局制訂房屋租賃合同的示范文本，供當事人參考使用;公有居住房屋的租賃，可以使用市國土房管局統一印制的合同文本。
第十三條 房屋的租金由租賃當事人參照房管部門發布的指導租金協商確定。但下列房屋的租金應當按照市人民政府規定的標準執行:
(一)公有居住房屋;
(二)以行政調配方式出租的非居住房屋;
(三)政府投資建造的公益性非居住房屋;本條例施行前按照市人民政府規定的租金標準出租的私有居住房屋，其租金和租賃關系的處理辦法由市人民政府另行規定。
第十四條 房屋租賃期限由房屋租賃當事人協商確定， 但不得超過20年。
房屋租賃期屆滿，房屋租賃當事人可以續訂房屋租賃合同，但續訂合同的房屋租賃期限自合同續訂之日起不得超過20年。
第十五條 房屋出租(轉租、預租)應辦理租賃合同登記備案;未經登記備案的房屋租賃合同，不得對抗第三人。
房屋租賃當事人應當自房屋租賃合同訂立或者變更之日起30日內，到房屋所在地區、縣國土房管局或房屋租賃服務站辦理房屋租賃合同登記備案手續。
房屋租賃當事人一方為外國或者港、澳、臺地區的自然人、法人或者其他組織的，應當自房屋租賃合同訂立或者變更之日起30日內，到市國土房管局辦理房屋租賃合同登記備案手續。
出租人登記備案后7日內，持《房屋租賃登記備案證明》到當地公安派出所簽訂《出租房屋治安責任保證書》。
第十六條 辦理房屋租賃登記備案手續，應當提交下列材料：
(一)房屋租賃合同;
(二)房屋所有權證書或者房屋合法權屬證明;
(三)當事人的合法證件;
(四)出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的證明;出租已抵押房屋的，提交抵押權人同意出租的證明;
(五)轉租房屋的，提交房屋所有權人同意轉租的證明;
(六)改變出租房屋用途的，提供經規劃部門批準的證明;
(七)依照法律、法規規定的其他有關文件。
第十七條 市、區縣國土房管局或房屋租賃服務站應當自接到房屋租賃合同登記備案申請之日起7個工作日內，對符合登記備案條件的，予以登記備案，并核發由市國土房管局統一印制的《房屋租賃登記備案證明》;普通樓房地下室出租的，核發《房屋租賃登記備案證明》(普通樓房地下室)。
對已簽訂房屋租賃合同，不符合登記備案條件的，不予登記備案，并應當書面說明理由。
禁止偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃登記備案證明》。
第四章 當事人的權利和義務
第十八條 出租人應當按照房屋租賃合同的約定， 向承租人交付房屋。
出租人未按時交付房屋的，承租人可以催告出租人限期交付;逾期仍未交付的，承租人可以解除房屋租賃合同。
出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使不能實現租賃目的的，承租人可以解除房屋租賃合同。
出租人未按時向承租人交付房屋或者交付的房屋不符合房屋租賃合同約定的，應當承擔違約責任。
第十九條 房屋出租前已抵押的，出租人應當在訂立房屋租賃合同前書面告知承租人。出租人未書面告知出租房屋已抵押而給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。
出租人將已出租的房屋抵押的，應當書面告知承租人，原房屋租賃合同繼續有效。
第二十條 出租人應當對出租的房屋及其設施、設備定期檢查，及時維修、養護，保證承租人居住安全和正常使用。因未及時修繕造成人身傷害或者財產損失的，出租人應當承擔賠償責任。房屋租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十一條 承租人應當按照房屋租賃合同的約定使用房屋。因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應當負責修復;屬于房屋自然損耗的，承租人不承擔賠償責任。
第二十二條 承租人改變房屋用途、裝飾裝修房屋或者增添附屬設施的，應當征得出租人書面同意，其中增添的附屬設施應當由租賃當事人協商確定其歸屬及維修責任。承租人未征得出租人書面同意裝飾裝修房屋或者增添附屬設施的，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二十三條 出租人應當按照房屋租賃合同的約定收取租金。除房屋租賃合同另有約定外，出租人不得向承租人收取其他費用。承租人應當按照房屋租賃合同的約定支付租金。承租人遲延支付租金的，應當按照房屋租賃合同的約定承擔違約責任。
承租人使用房屋所發生的水、電、燃氣、通信、空調等費用，由承租人承擔，但租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十四條 出租人在租賃期間內以贈與、析產、繼承或者買賣等方式將租賃房屋轉讓給他人的，原房屋租賃合同繼續有效，受讓人應當繼續履行原房屋租賃合同。
出租人在租賃期間內出售租賃房屋的，應當在出售前三個月通知承租人;承租人在同等條件下有優先購買權。
第二十五條 承租人有下列行為之一的，出租人有權解除房屋租賃合同并收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：
(一)利用房屋進行違法活動的;
(二)擅自拆改房屋結構或者故意損壞房屋主體結構的;
(三)擅自改變房屋用途的;
(四)擅自轉租、轉讓、轉借承租房屋的;
(五)拖欠租金累計六個月以上的;
(六)其他違反房屋租賃合同約定情形的。
出租人發現承租人利用租賃房屋進行違法活動的，應當及時報告有關部門。
第二十六條 出租人、被委托人應承擔下列治安責任：
(一)與房屋所在地公安派出所簽訂《出租房屋治安責任保證書》，履行治安責任。
(二)對承租人進行住宿登記。登記時應當按照公安機關的要求，核對承租人的身份證件，不得留宿無合法有效身份證件的人員。
(三)督促承租的外地來京人員及時辦理暫住登記和申領《暫住證》。
(四)發現承租人有違法犯罪活動或嫌疑的，應及時報告公安機關，不得包庇、縱容。
(五)對承租人進行經常性的遵紀守法宣傳，積極協助公安機關做好防火、防盜、防治安隱患的工作，發現問題及時向有關部門報告。
(六)出租的房屋必須具備消防設施，并經常對房屋進行安全檢查和維護，保證房屋使用安全。
第五章 轉租
第二十七條 房屋轉租，是指房屋租賃合同的承租人(以下稱轉租人)在租賃期間將其承租的房屋全部或者部分再出租的行為。
第二十八條 房屋租賃合同約定可以轉租的，轉租人可以按照房屋租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，轉租人轉租房屋應當征得出租人的書面同意;未征得出租人同意轉租房屋的，出租人可以解除租賃合同。公有居住房屋承租人轉租房屋不需征得出租人同意，但應當在簽訂轉租合同前書面告知出租人;未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。
非獨立成套房屋承租人轉租房屋，不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。
第二十九條 轉租房屋的，當事人應當以書面形式訂立房屋轉租合同，并按照本規定第十五條、第二十條的規定辦理房屋租賃登記備案手續。
房屋轉租合同的終止日期，不得超過原房屋租賃合同約定的終止日期。
第三十條 房屋轉租合同生效后，轉租人應當繼續履行原房屋租賃合同約定的承租人的權利和義務，但原房屋租賃合同的出租人與轉租雙方當事人另有約定的除外。
房屋轉租期間，房屋轉租合同雙方當事人的權利、義務，參照適用本辦法有關出租人和承租人的權利、義務的規定。
第三十一條 房屋轉租期間，原房屋租賃合同發生變更影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更;房屋轉租期間，原房屋租賃合同解除的，轉租合同應當隨之解除。
第六章租賃關系的變更和終止
第三十二條 公有居住房屋承租人在租賃期間將房屋承租權轉讓給第三人的，應當書面征得出租人同意，由房屋承租權的受讓人繼續履行租賃合同，并由受讓人與出租人簽訂租賃主體變更合同。公有居住房屋承租人將承租權轉讓給他人，應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
第三十三條 房屋承租人交換使用各自承租的房屋，應當征得出租人書面同意，公有居住房屋的出租人無正當理由不得拒絕。房屋交換使用的雙方應當訂立書面合同，并分別與出租人簽訂租賃主體變更合同。公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋，承租人應當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
第三十四條 公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。公有居住房屋承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人經協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意;協商不一致的，由出租人在本處有本市常住戶口的共同居住人中確定承租人。租賃戶名變更后，原承租人的共同居住人仍享有居住權。
第三十五條 房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系 按照下列規定處理：
(一)出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續履行租賃合同。
(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。
(三)非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。
(四)租賃當事人依法分立、合并的，由變更后的當事人繼續履行租賃合同。 前款第(二)項規定中可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人;協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。 租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。
第三十六條 房屋在租賃期間改建、擴建或者拆除重建，致使租賃房屋的面積、部位發生變化的，出租人應當與承租人協商一致，變更租賃合同。 房屋在租賃期間因城市建設需要拆遷的，租賃關系按照租賃合同的約定處理;租賃合同末約定的，按照城市房屋拆遷管理的有關規定處理。
第七章普通樓房地下室出租
第三十七條 樓房地下室(含樓房半地下室)出租作為居住使用的，應當具備上下水、衛生間等必要的生活設施條件，且通風良好，人均使用面積不得少于三平方米。
樓房地下室出租作為生產、經營使用的，水、電供應應當有保證，并不得干擾周圍居民正常生活。
第三十八條 樓房地下室的出租人，須持有房屋所有權證或其他合法權屬證明，租賃雙方應當訂立書面租賃合同，并應于合同簽訂后30日內在區、縣國土房管局或當地房屋租賃服務站辦理租賃合同登記備案手續，領取《房屋租賃登記備案證明》(普通樓房地下室)。
第三十九條 樓房地下室的出租人必須遵守下列規定：
(一)、嚴格按照《房屋租賃登記備案證明》(普通樓房地下室)中規定的準住人數、用途，出租樓房地下室;
(二)、定期對出租的樓房地下室進行檢查、維修，保障樓房地下室的使用安全。
第四十條 樓房地下室的承租人必須遵守下列規定：
(一)、按規定申辦有關證照;
(二)、不得擅自改變樓房地下室的使用性質，不得損壞、擅自拆改承租的樓房地下室，不得擅自將承租的樓房地下室轉租、轉借他人使用;
(三)、不得在樓房地下室內生產、儲存或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性的物品。
第八章 房地產經紀機構
第四十一條 房地產經紀機構向當事人提供房屋租賃經紀服務，應與當事人簽訂房地產經紀合同。房地產經紀合同應包括下列主要內容：
(一)標的物的種類、數量、成交額;
(二)房地產經紀服務形式和標準;
(三)合同的履行期限;
(四)傭金及支付方式;
(五)違約責任和糾紛解決方式;
(六)當事人約定的其他內容。
第四十二條 房地產經紀機構不得居間代理不符合出租條件的房屋;并應告知租賃雙方當事人到房地產管理部門辦理租賃合同備案，以及其他按國家和本市規定應辦理的手續。
第四十三條 房地產經紀機構代理出租房屋，應與產權人或其代理人簽訂出租代理合同，代理合同應明確委托的具體事項及第四十二條規定相關手續的辦理責任方。
房地產經紀機構將所代理的房屋出租給承租人使用，應與承租人簽訂房屋租賃合同，房屋租賃合同應注明該房屋的權屬情況及委托代理關系。
第四十四條 房地產經紀機構從事房屋租賃代理業務時，應與北京市國土資源和房屋管理局指定的銀行簽訂租金委托收付協議，通過指定銀行收付租金，不得直接向承租人收取。
第四十五條 房地產經紀機構開展房屋租賃經紀業務應當建立業務記錄，并做好信息統計工作。
第四十六條 市國土房管局建立房地產經紀機構及從業人員信用檔案系統。
第九章法律責任
第四十七條 對違反規定擅自出租的，責令其限期改正，并可處以3萬元以下的罰款。
第四十八條 偽造、涂改《房屋登記備案證明》、《房屋租賃登記備案證明》(普通樓房地下室)，注銷其證書，并可處以500元以上1000元以下的罰款。
第四十九條 房地產經紀機構違反本辦法第四十一條、四十二條、四十三條、四十四條規定的，沒收違法所得，責令整改，可并處3萬元以下罰款。情節嚴重者，吊銷資質證書。
第五十條 對出租人未與公安機關簽定《出租房屋治安責任保證書》的，責令限期改正;情節嚴重的，并可處以月租金5倍以下的罰款。
對出租人不履行治安責任保證書規定的治安責任的，予以警告，并可處以月租金10倍以下的罰款。
第五十一條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期不申請行政復議、不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰的部門申請人民法院強制執行。
第五十二條 房屋租賃管理工作人員玩忽職守、 濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章附則
第五十三條 出租城鎮地區國有土地上未經批準自行建設的房屋，經規劃部門依法檢查處理并同意暫時保留使用的，核發《房屋租賃登記備案證明》(臨時);出租農民宅基地范圍內未經批準自行建設的房屋，核發《房屋租賃登記備案證明》(臨時)。
《房屋租賃登記備案證明》(臨時)的有效期為一年。
《房屋租賃登記備案證明》(臨時)僅為本條第一款所指房屋的租賃備案憑證，不作為房屋權屬和拆遷補償的依據。
第五十四條 本市對公有居住房屋和廉租房屋的租賃管理另有規定的，從其規定。
第五十五條 本辦法自2004年 月 日起施行。1995年6月13日市人民政府發布的《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》同時廢止。
二ОО四年二月二日