集資建房協(xié)議
- 更新時(shí)間：2012-07-12
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民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民宅基地，屬于農(nóng)民集體所有，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。而小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)就是屬于宅基地，不能夠在市場(chǎng)上流通。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易時(shí)土地使用權(quán)隨同房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房雖然具有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但是，并未形成事實(shí)上的土地轉(zhuǎn)讓行為，并不是包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓的完整的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人。前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。如果土地屬于國(guó)有性質(zhì)，由于該土地已經(jīng)通過(guò)向政府繳納一次性租金即“土地出讓金”后得以在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)，因此，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人繳納。這時(shí)候，承租方是土地的臨時(shí)實(shí)際使用人，土地使用權(quán)仍歸出租方擁有，出租方憑借出租取得了實(shí)際收益（租金），土地使用稅應(yīng)由出租方繳納。但是，如果土地是集體性質(zhì)，土地使用人通過(guò)承租直接向擁有集體土地所有權(quán)的集體組織租賃取得實(shí)際使用權(quán)，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]56號(hào)）文件規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。此時(shí)，土地使用稅就應(yīng)該由承租人來(lái)繳納了。由此來(lái)看，在建設(shè)期間是否征收土地使用稅，主要是看是集體土地否在土地使用稅開(kāi)征范圍內(nèi)，集體土地是否用于建設(shè)項(xiàng)目（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）。由于小產(chǎn)權(quán)房的土地屬于農(nóng)村宅基地的集體所有性質(zhì)，并未形成建設(shè)用地用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)可在市場(chǎng)上自由流通，因此，不用征收土地使用稅。
(二)集體土地集資建房的營(yíng)業(yè)稅處理
《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第五條第（二）的規(guī)定，單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，繳納營(yíng)業(yè)稅。由于集體土地集資建房行為，形成了自建房屋用于銷售的事實(shí)（雖然這種情況下土地使用權(quán)未隨同流轉(zhuǎn)），應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅自建房用于銷售的政策來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅，即對(duì)于出售自建建筑物的納稅人，除按建筑物銷售收入全額依照“出售建筑物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅外，還應(yīng)征收一道“建筑安裝”營(yíng)業(yè)稅。
根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于在農(nóng)村集體土地上建房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（蘇地稅函[2007]176號(hào)文）規(guī)定，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》精神，納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為，雖然未辦理土地使用證，未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，但其銷售土地上建筑物的行為符合《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中銷售不動(dòng)產(chǎn)的解釋。因此，對(duì)納稅人租用或利用農(nóng)村集體土地建房銷售的行為應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
因此，行政村自己成立的具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的組織或者房地產(chǎn)企業(yè)租用集體土地建房同時(shí)向村民和非村民銷售的，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。如果他們只是受村民集體委托成立的一種臨時(shí)性組織，負(fù)責(zé)相關(guān)的協(xié)調(diào)工作的，實(shí)際是一種受托代建的行為，不應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。但是，對(duì)于村民將取得的房屋再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
（三）集體土地集資建房不應(yīng)征收土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。所以集體土地集資建房，不征收土地增值稅。
來(lái)源于:中國(guó)財(cái)稅
集資建房協(xié)議
甲方：
乙方：
乙方參加甲方組織集資建房，根據(jù)柳州市集資建房政策及甲方集資建房方案，現(xiàn)就集資建房有關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議：
一． 乙方集資建房地點(diǎn)、房號(hào)、面積
（一） 地點(diǎn)
（二） 房號(hào)
（三） 建筑面積： 平方米（房屋竣工后按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算實(shí)際建筑面積，并以實(shí)際建筑面積結(jié)算房款）
二． 乙方集資房款金額
三． 集資房交付使用時(shí)間：
四． 集資房的結(jié)構(gòu)與裝修標(biāo)準(zhǔn)
（一） 集資房的結(jié)構(gòu)：按經(jīng)市規(guī)劃局審定的圖紙施工。
（二） 集資房的裝修標(biāo)準(zhǔn)：
五． 集資房款的繳付：
1． 第一次付款：
本協(xié)議簽字生效后，乙方于200 年 月 日前交清第一次付款人民幣（大寫(xiě)） 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（￥ 元）。
2．第二次付款：
乙方于200 年 月 日前交清第二次付款人民幣（大寫(xiě)） 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分（￥ 元）。
3．房款不足部分由乙方在建房進(jìn)度達(dá)到柳州市住房公積金管理中心的要求后，向柳州市住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款付給甲方，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理貸款的有關(guān)手續(xù)。
六． 集資房的驗(yàn)收與交付
七． 房屋交付使用后，乙方必須嚴(yán)格遵守房房屋使用的下述規(guī)定：
（一） 乙方入住時(shí)的裝修，須遵守甲方關(guān)于房屋裝修的有關(guān)規(guī)定，未經(jīng)甲方同意，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，不得占用公共設(shè)施面積。
（二） 乙方入住后，須遵守甲方的各項(xiàng)管理規(guī)定，不得亂搭蓋任何建筑，自覺(jué)維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和秩序
八． 甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理集資房的《房屋所有權(quán)證》，若因甲方的原因?qū)е隆斗课菟袡?quán)證》無(wú)法辦理，乙方有權(quán)要求退房，退房后甲方應(yīng)代乙方償還尚欠住房公積金貸款余額及利息，并將房款中乙方支付部分及已還貸款本息部分退還給乙方。若因乙方的原因?qū)е滤?gòu)集資房的《房屋所有權(quán)證》無(wú)法辦理，乙方須配合甲方辦理退房手續(xù)，退房后甲方以乙方已付房款（含貸款）償還乙方尚欠住房公積金貸款余額及利息，剩余部分退還給乙方，已發(fā)生的住房公積金貸款利息由乙方承擔(dān)。
八．集資房的《房屋所有權(quán)證》辦訖后，乙方同意甲方將《房屋所有權(quán)證》交貸款銀行，并委托貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)，在集資房的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》辦訖后，貸款銀行將《房屋所有權(quán)證》退還乙方。
九．在集資房《房屋他項(xiàng)權(quán)證》未辦妥前，若乙方不按《借款合同》履行還款義務(wù)，違約三期（含）以上，甲方可收回集資房，乙方須配合甲方辦理退房手續(xù)，退房后甲方以乙方已付房款（含貸款）償還乙方尚欠住房公積金貸款余額及利息，剩余部分退還給乙方，已發(fā)生的住房公積金貸款利息由乙方承擔(dān)。
十．其他
（一）
（二）
十一．本協(xié)議未盡事宜，按國(guó)家及柳州市有關(guān)政策法規(guī)執(zhí)行。在本協(xié)議履行過(guò)程中，如發(fā)生爭(zhēng)議，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向甲方所在地人民法院提起訴訟。。
十二．本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，柳州市住房公積金管理中心、貸款銀行各執(zhí)一份。
甲方： 乙方：
法定代表人：
年 月 日 年 月 日