二手房買賣怎樣處理戶口問題
- 更新時間：2021-03-19 10:47:58
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買賣合同范本
以下是為您推薦的《二手房買賣怎樣處理戶口問題》，希望能對您的工作、學習、生活有幫助，歡迎閱讀參考！
二手房買賣怎樣處理戶口問題第1篇
二手房買賣中有一個非常棘手的問題就是戶口問題。有些人買了房子以后自己要落戶時才發現戶口問題；有些人沒有按照合同的約定遷出戶口；還有一些人在賣房子的時候才發現戶口問題等等不一而足。出現上述種種問題怎么辦？起訴到法院要求法院處理，法院答復不屬于法院受理范圍。要求公安機關處理，公安機關答復不能強遷，你只能找賣家溝通。這時候你腸子都悔青了。
一、戶口問題可能帶來的麻煩
買房子的時候戶口問題處理不好，會帶來三個方面的麻煩。
1. 會不會影響自己落戶
上海現在的規定是不影響落戶。
以前根據相關規定，出賣人房屋上有戶口，如果不遷出，買受人是不能落戶的。這對買受人是極不公平的。如：我買房子就是為了落戶的，以便更好的工作、求學的，但卻因為出賣人拒絕遷出戶口，我就不能落戶了。為了維護買受人的利益，現在上海的規定是即使出賣人沒有遷出戶口，買受人也可以落戶。外地的一定要到房屋所在地的公安派出機構去落實清楚房屋上已經有戶口了，買受人還能否落戶。
2. 會不會影響房屋再轉讓
答案是肯定的，會影響。
你賣房子的時候，如果房子里面只有你自己家的戶口，那還好辦，你遷出就可以了。如果房子里還有上家的戶口，甚至上上家的戶口，懂行的人一般是不敢買這種房子的。即使你承諾你能把所有的戶口都遷出，買受人也不一定敢買。因為雖然你承諾把所有戶口都遷出，但有時候不是你的能力能做到的，如：上家因為種種原因主觀上就不愿意遷；上家客觀上沒有落戶的房子而不能遷；上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上還有上家的戶口，一般人是不敢買的，除非你在出賣前就把戶口問題都解決了。
這里有一個問題需要提醒注意：
如果你購買的房子比市場價格低了很多，這時候你一定要警惕，不是你走大運了，你沒那種命，沒有天上掉餡餅的事，極有可能掉的不是餡餅而是陷阱。他這房子里面極可能有解決不了的戶口問題。我們處理過一件事情，客戶看上了一套房子，非常滿意，這套房子市場價要250萬，但房東借口說急需用錢最后談下來190萬就愿意賣掉，客戶以為撿了個大便宜，問了一下中介房子上有沒有戶口問題，中介拍胸脯說上面絕對沒有戶口問題。客戶怕這么好的房子被別人買走，急于想簽合同。律師做久了，形成一個思維習慣，沒看到證據，很難相信別人說的話。我們當時就到派出所去落實戶口問題，一查嚇一跳，幸虧沒簽合同，這個房子里上家還有四個戶口沒有遷走。后來一了解才知道原來就是因為戶口問題沒法解決才這么便宜的。尼瑪坑人啊！
3. 會不會影響房屋征收補償
對房屋征收補償款沒什么影響，但對購買拆遷安置房可能會產生一定的影響。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定房屋征收補償款是補償給房屋所有人的。出賣人的房子已經過戶給買受人了，這時候房屋的所有權已經屬于買受人了。即使出賣人沒有將戶口遷出，也不影響房屋所有權的歸屬。所以即使購買的房屋上還有上家的戶口，也不影響房屋征收補償款的歸屬。但被征收人在購買安置房時涉及到戶口問題。被征收人能申請購買幾套安置房，跟常住戶口和常住人口有關。如果上家還有戶口沒有遷出，就會比較麻煩。總之，如果遇到房屋征收，如果上家還有戶口沒有遷出，雖然最后對你的權利沒有產生什么影響，但就怕上家倒騰事情，一旦上家倒騰事情，你就會很煩。買房子當然希望買一個干干凈凈的房子了，不要買一個屁股沒擦干凈的房子。
二、如果遇到戶口遷移糾紛怎么辦
遇到戶口糾紛，協商解決不了的，自然就會想到找法院、找派出所解決。結果又會怎樣呢？
1. 找法院解決
法院不予受理，就是說這個事情不歸法院管。
二手房買賣中，當事人因戶口遷移問題發生爭執，訴至法院，法院是否受理？答案是肯定的，不予受理。因為戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。上海高院在2003年第3期《民事法律適用問答》及上海高院在2005年《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中對這一問題都做出了明確的答復。其他地方也會有類似的規定，這種糾紛本身就不屬于法院的主管，而是應該由行政機關主管。
2. 找派出所解決
派出所答復是我們也沒辦法，你只能找出賣人溝通，讓出賣人主動遷出，我們又不能強遷。
你到法院起訴，法院說這個事情不歸我們管，你找派出所吧。你還以為派出所能解決這個問題。你到派出所一問就傻眼了，派出所說，我們也管不了，我們又不能強制他遷走，你只能找賣家讓他主動遷走。如果賣家愿意主動遷，我還找你們干嘛？這時候你就后悔了，當初買房子的時候，這個問題沒有處理好，導致現在這么麻煩。
三、如何解決戶口難題
一旦出現戶口糾紛，想事后解決，很難解決。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好預防，盡量不讓糾紛出現，即使出現了也要有解決的途徑。具體如何操作？
1. 看房、選房
你買房，首先得看房選房。你提出你的要求，中介就根據你的要求，不斷的提供房源，然后你就不斷的看房。當你看上基本滿意的房源時，就開始到房地產交易中心調取房產的登記信息，如果沒有什么問題，就要開始下一步：落實戶口問題。
2. 如何調取戶口信息
一般情況下，出賣人出示戶口簿就可以知道該房屋里面的戶口情況，但最好還是到派出所查詢該房屋的戶口情況，這樣可以避免還有其他人的戶口掛著該房屋名下。那么如何到派出所調取？如果是一般自然人或單位調取，需要出具房地產權證或購房合同或出具中介的居間合同。如果委托律師調取，需要出具律師證和律師事務所的介紹信。委托律師調取是肯定沒問題的。如果是你自己去調取就會有問題，你需要出具房地產權證或購房合同或出具中介的居間合同才能調取。你還沒簽合同房東一般不會把房地產權證給你的。如果你是拿著合同去調查戶口的，那說明已經晚了。你應該是落實好戶口問題再去簽合同的，就是說你在落實戶口問題時，手里是不應該有合同的。最好是委托律師去調取。你都不敢想象，買房子這么大的事情，居然不委托律師去處理，甚至都不找個律師咨詢一下。難道就是為了省那兩個錢，你知道一旦出現糾紛有多麻煩嗎！
3. 約定詳備的戶口遷移條款
調取了戶口，如果上面只有出賣人家的戶口還好辦，如果上面還有上家的戶口，就如上文分析的，這種情況你得謹慎。戶口遷移問題雖不屬于法院受理范圍，但因戶口遷移而約定的違約責任糾紛訴至法院時就屬于法院的受理范圍了。所以我們要約定完備的戶口遷移條款，逼著出賣人必須把戶口遷出，否則要承擔很重的違約責任。并且在合同中我們還要約定留有購房尾款，以確保戶口遷出。
二手房買賣簽訂的都是標準的示范合同文本。上海二手房買賣要到房地產交易中心購買專門的《上海市房地產買賣合同》。這份示范合同的主文中是沒有戶口條款的，所以要在補充條款中約定完備的戶口遷移條款。
戶口遷移條款范例：
下面介紹一種完備的戶口遷移條款。主要包括兩方面：留有購房尾款及約定違約責任。
買受人暫扣出賣人購房尾款5萬元，在出賣人將出售房屋的全部戶口遷出后3日內無息退還。出賣人承諾于交房前向房屋所在地的公安派出機構辦妥全部戶口的遷出手續。若出賣人未及時遷出全部戶口的，則由出賣人按照總購房款的日萬分之五支付違約金給買受人。
通過上文的分析，你就知道在購房二手房時，戶口問題有多重要了。所以在購買二手房前一定要做好戶口調查，評估好風險，簽合同時設計好防線，約定完備的房屋戶口遷移條款，即使出現了糾紛，我們也有解決的途徑。這樣可進可退才能更好的維護自己的合法權益。
二手房買賣怎樣處理戶口問題第2篇
二手房的交易要比新建商品房復雜很多，不但要考察價格、區位和戶型等常規問題，還要重點了解產權、房屋質量還有戶口等問題。其中戶口問題往往是二手房交易中發生糾紛最多的問題之一。
由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件一般不予受理的，而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的`限制，一旦房屋交易因戶口發生糾紛，處理起來非常復雜。
那么，在實際的二手房買賣過程中，購房者應該如何讓處理戶口問題呢?
首先，了解戶籍政策
無論是買還是賣二手房，都應該做一些相應的準備工作，比如了解市場行情和買賣的各個環節和步驟，以及各種注意事項。其中應該明白目前的戶籍政策，戶口的落定是應該有固定地址的，也就是說必須有可以落戶的固定物業，所以如果賣方想把房子賣了，那就得考慮戶口應該遷去哪里，而買房則應該清楚，在賣方將戶口遷出之前，自己是沒有辦法將戶口遷入該房產的。
其次，預先調查核實
在了解了現行戶籍政策之后，簽訂二手房買賣合同并向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者最好親自到房屋所在地的派出所進行核實。
有的出售方雖承諾無戶口落在該物業，但仍應到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷來，比如出售方以前購房時的上家戶口等。
委托中介代為核實的，則應要求中介機構出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數從業人員的責任心不強或有強怕行為。
最后，應在買賣合同中設定戶口遷移條件和違約條款。
二手房買賣怎樣處理戶口問題第3篇
引發戶口問題的原因主要有以下三個方面：第一，房屋權屬管理和戶籍管理不可分離；第二，法院不能直接對戶口遷移作出民事判決；第三，現有的戶籍管理政策存在漏洞，難以應對房屋轉讓過程中產生的戶口問題。
那么，在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理戶口問題呢？
第一，預先調查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者應親自或委托房產中介機構到房屋所在地的警署進行核實。有的出售方承諾沒有戶口，但仍應到警署核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的，應要求中介機構出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數從業人員的疏忽或欺騙行為。如核實結果表明有戶口的，應在房屋買賣合同中設定戶口遷移條款以及違約責任條款和司法救濟條款。
第二，在買賣合同中設定戶口遷移條款和違約救濟條款。如上家有戶口在所出售的房屋當中，約定戶口遷移條款應注意哪些問題呢？首先，應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后。其次，應約定具體的違約責任。比如，每逾期一天的罰金；在逾期多少時間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
曾有一位當事人向筆者咨詢，問是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內遷出戶口，且又能防范風險。因為下家很喜歡上家的房子，除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風險的原則出發，筆者向其提供了兩條建議：一是約定較高的逾期違約責任，并要求出售方提供現金擔保；二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期未遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權申請強遷戶口。這個建議最終被他們接受，雙方進行了交易。
筆者在實際工作中曾碰到很多交易完成后出售方未能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究違約責任，卻不能訴請遷移戶口，而有的當事人沒有約定具體的違約責任標準，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責任以外，購房者可以求助于警署或啟動行政救濟程序。但不可回避的一個問題是，現有的戶籍管理規定并未對因房屋轉讓而產生的戶口遷移問題進行針對性規定，導致了制度性漏洞。由于戶籍管理的相關規定對戶籍遷移和分戶有著較為死板的規定，對于出售方未遷出的情況下，購房者的戶口難以遷入。
針對上述問題，筆者建議相關部門可以采取以下措施解決糾紛：
第一，設定戶籍轉移的前置審查程序。既然戶籍管理和房屋的產權管理不可分離，索性設定在產權轉移時的戶籍審查，設定合理的戶籍審查義務，以避免問題的出現。
第二，采取靈活的分戶措施。對于上家戶口在房屋轉讓過程中因種種原因而導致未能遷出的，采取分戶策略，將原上家戶口變成空掛戶口，以解決購房人的戶口遷入問題；實踐中也有這樣做的，但嚴格意義上來說，尚屬于協調處理的結果，和現有的政策口徑存在一定的沖突。
第三，設立一個類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，出售方出售房屋后一定期限內未遷移戶口的，可以通過一定的程序將這類戶口封存起來，以解決靈活分戶而可能帶來的后遺癥。