美国的次按危机不仅改变了现代金融市场按揭贷款优质的神话，而且造成了20世纪30年代经济衰退以来最大的金融危机。因此，尽管这次金融危机是否结束仍然是不确定，但是美国次按危机中的经验教训对中国的影响是十分重要了。 可以说，从美国次按危机的原因来看，问题在于按揭产品的证券化及衍生品化，但根源在于住房按揭贷款的质地。因此，美国次按危机对中国经济教训，更应该放在对国内按揭贷款的巨大风险的管理上。 正因为如此，央行与银监会在2007年下半年就发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称359号文件)和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称452号文件)。该文件的基本主要的精神就是通过市场准入标准的提高，区分房地产的投资与消费，提高房地产投资者进入银行信贷的门槛。如，对第二套房的认定标准是：以家庭为单位(借款人、配偶和未成年子女)，以人民银行个人征信报告为依据，以住房贷款次数为套数。第二套房贷款的成数均规定不超过六成，利率均不低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时，对已利用贷款购买首套自住房的家庭，在满足借款人已还清前期住房贷款且人均居住面积低于当地平均水平的条件下，各商业银行允许其再次申请住房贷款时，仍可按照首套自住房贷款政策执行。 可以说，在359号文件公布后，曾经对第二套房的认定标准产生不少的争议，不同的利益层面的人，对于第二套住房给予不同的解释。正因为，这种对第二套住房认定标准的争议性，央行后来立即公布452号文件，对第二套住房给出更具体实际的界定。 同时，从这些争议也可以透视出，目前国内房地产市场投资比重过高。否则，为什么只要把房地产市场投资与消费一区分开，对投资住房银行信贷提高一点市场准入标准，其争议就这样大。也正因为有这样大的争议，也表明了目前中国房地产市场投资过高及在金融市场面临的巨大潜在风险。所以，央行之后立即出台452号文件对第二套住房的界定更为细化是正确的。 但是，在359号文件及452号文件公布之后，国内房地产市场开始发展很大的变化。不少房地产市场投资者开始逐渐地退出市场，而投资者的退出，银行信贷的快速扩张开始减缓。银行信贷的减缓，自然给一些商业银行个人的业绩增长增加的困难。因此，一些商业银行又在开始在银行信贷的按揭贷款市场准入上大动脑筋，希望利用359号文件及452号文件制度规则的不完全性来松动个人住房按揭贷款准入标准。这就是目前媒体所报道的一些商业银行开始松动第二套房贷市场准入现象。尽管这种现象在一些媒体报道之后，不少商业银行都出来说明没有出现第二套住房按揭贷款标准松动，但是有一个问题应该肯定，在现行的中国商业银行经营绩效考核体系下，国内商业银行以追求短期会计利润为主导，这是已经是不争的事实。在商业银行收入来源仍然是以信贷为主导较为单一的情况下，以会计利润为主的考核在一定程度上肯定会加速各银行贷款信贷扩张。因此，对于目前国内商业银行来说，任何制度缺陷都是它们突破制度规则加速信用扩张的理由。 因此，在目前的情况下，不仅商业银行的监管部门要严格地要求商业银行按照制度规则做，而且还得不断地修订与补充现在不完善的制度。对于那些违规的商业银行及责任人给予严厉的处罚。不要让这些商业银行以为制度的空子可钻，不要让这些钻空子的商业银行能够得到好处。 可以说，从目前美国次按危机及国内股市的重挫来看，国内房地产市场高位运行已经有几年。美国的房地产市场8年的繁荣价格仅上涨50%，次级信用的人仅占整个市场的12-13%，比较好的金融监管体系及法律制度都会造成巨大的金融危机。那么在中国现行的情况下，早几年，住房按揭贷款人从来就没有进行信用评级，谁购买住房都能够从银行借到钱，从而使得支付能力低的人及大量投资者进入房地产市场。而且，就目前中国房地产按揭市场的情况来看，不仅进入房地产市场购房者没有信用评级，而且中国的法律制度安排、金融体系与监管制度远逊色于美国，再加上中国近几年的房地产市场价格不是上涨百分之几十，而是有些地方房价上涨百分之几百。巨大的商业银行金融支持把房价推得极高。这种过高的房价的住房，在房价上涨时，任何一家商业银行所面临的风险当然不会显示出来，就如美国的房地产市场2006年以前房价上涨时，其风险不会显示出来一样，但是如果房地产市场价格出现逆转，那么商业银行的金融风险就会显示出来了。 因此，在当前中国的制度结构及金融体系约束条件下，不少地方的房价早已推到十分风险极高水平上，如何说国内商业银行仍然不引以为警惕，反之，要突破现行的制度规则把房地产市场个人信贷风险进一步放大与扩张，那么中国式的次按危机也就会不远了。因此，央行等监管部门决不可放松严厉的监管，也不可让这些商业银行突破现有制度规则设定。 其实，对于国内商业银行的个人住房信贷的管理，还不需要制定更多的新规则，只要求各商业银行认真执行既有359号文件及452号文件就能够产生很大的效果。因为，在这两个文件，不仅对于第二套住房信贷准入有严格的界定，而且对第一套住房信贷准入也有严格的规定。对于第一套住房严格的信贷准入（即个人按揭贷款不得超过其家庭收入50%，而家庭收入可以通过个人银行工资对账单、个人所得税单、公司或单位工资单及央行信用记录等来确定），如果按照现行的标准来审查，就有许多人或是没有资格进入这个市场或是进入这个市场所获得的贷款资金减少；对于第二套住房的信贷准入，同样可以通过上述的文件来确定。如果说，各商业银行能够认真执行这些标准，国内房地产的不合理需求就会挤出，大量房地产投资就会退出市场。这样不仅可以让国内房地产市场逐渐改变为一个民生的市场，而且是规避银行房地产按揭贷款风险的根本之路。否则，如果国内各商业银行为了其短期利益而放松对个人住房银行信贷的管理，那么中国式的次按危机也不久会爆发。 因此，一方面，国内各商业银行不可以其短期利益来突破现行制度规则，来挑战现行的制度规则，来制造中国式的次按危机；另一方面，央行等监管部门不仅要看到早几年国内房价快速飚升所面临的潜在风险及其根源所在，而且要对中国未来的持续经济发展真正负起责任来，以铁腕方式保证359号文件及452号文件执行，对于那些敢于突破制度规则界限者进行严厉的处罚。这样，国内房地产市场所面临的巨大的潜在风险能够慢慢地化解，否则，中国式的次按危机也就要发生了。
美国的次按危机不仅改变了现代金融市场按揭贷款优质的神话，而且造成了20世纪30年代经济衰退以来最大的金融危机。因此，尽管这次金融危机是否结束仍然是不确定，但是美国次按危机中的经验教训对中国的影响是十分重要了。
可以说，从美国次按危机的原因来看，问题在于按揭产品的证券化及衍生品化，但根源在于住房按揭贷款的质地。因此，美国次按危机对中国经济教训，更应该放在对国内按揭贷款的巨大风险的管理上。
正因为如此，央行与银监会在2007年下半年就发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称359号文件)和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称452号文件)。该文件的基本主要的精神就是通过市场准入标准的提高，区分房地产的投资与消费，提高房地产投资者进入银行信贷的门槛。如，对第二套房的认定标准是：以家庭为单位(借款人、配偶和未成年子女)，以人民银行个人征信报告为依据，以住房贷款次数为套数。第二套房贷款的成数均规定不超过六成，利率均不低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时，对已利用贷款购买首套自住房的家庭，在满足借款人已还清前期住房贷款且人均居住面积低于当地平均水平的条件下，各商业银行允许其再次申请住房贷款时，仍可按照首套自住房贷款政策执行。
可以说，在359号文件公布后，曾经对第二套房的认定标准产生不少的争议，不同的利益层面的人，对于第二套住房给予不同的解释。正因为，这种对第二套住房认定标准的争议性，央行后来立即公布452号文件，对第二套住房给出更具体实际的界定。
同时，从这些争议也可以透视出，目前国内房地产市场投资比重过高。否则，为什么只要把房地产市场投资与消费一区分开，对投资住房银行信贷提高一点市场准入标准，其争议就这样大。也正因为有这样大的争议，也表明了目前中国房地产市场投资过高及在金融市场面临的巨大潜在风险。所以，央行之后立即出台452号文件对第二套住房的界定更为细化是正确的。
但是，在359号文件及452号文件公布之后，国内房地产市场开始发展很大的变化。不少房地产市场投资者开始逐渐地退出市场，而投资者的退出，银行信贷的快速扩张开始减缓。银行信贷的减缓，自然给一些商业银行个人的业绩增长增加的困难。因此，一些商业银行又在开始在银行信贷的按揭贷款市场准入上大动脑筋，希望利用359号文件及452号文件制度规则的不完全性来松动个人住房按揭贷款准入标准。这就是目前媒体所报道的一些商业银行开始松动第二套房贷市场准入现象。尽管这种现象在一些媒体报道之后，不少商业银行都出来说明没有出现第二套住房按揭贷款标准松动，但是有一个问题应该肯定，在现行的中国商业银行经营绩效考核体系下，国内商业银行以追求短期会计利润为主导，这是已经是不争的事实。在商业银行收入来源仍然是以信贷为主导较为单一的情况下，以会计利润为主的考核在一定程度上肯定会加速各银行贷款信贷扩张。因此，对于目前国内商业银行来说，任何制度缺陷都是它们突破制度规则加速信用扩张的理由。
因此，在目前的情况下，不仅商业银行的监管部门要严格地要求商业银行按照制度规则做，而且还得不断地修订与补充现在不完善的制度。对于那些违规的商业银行及责任人给予严厉的处罚。不要让这些商业银行以为制度的空子可钻，不要让这些钻空子的商业银行能够得到好处。
可以说，从目前美国次按危机及国内股市的重挫来看，国内房地产市场高位运行已经有几年。美国的房地产市场8年的繁荣价格仅上涨50%，次级信用的人仅占整个市场的12-13%，比较好的金融监管体系及法律制度都会造成巨大的金融危机。那么在中国现行的情况下，早几年，住房按揭贷款人从来就没有进行信用评级，谁购买住房都能够从银行借到钱，从而使得支付能力低的人及大量投资者进入房地产市场。而且，就目前中国房地产按揭市场的情况来看，不仅进入房地产市场购房者没有信用评级，而且中国的法律制度安排、金融体系与监管制度远逊色于美国，再加上中国近几年的房地产市场价格不是上涨百分之几十，而是有些地方房价上涨百分之几百。巨大的商业银行金融支持把房价推得极高。这种过高的房价的住房，在房价上涨时，任何一家商业银行所面临的风险当然不会显示出来，就如美国的房地产市场2006年以前房价上涨时，其风险不会显示出来一样，但是如果房地产市场价格出现逆转，那么商业银行的金融风险就会显示出来了。
因此，在当前中国的制度结构及金融体系约束条件下，不少地方的房价早已推到十分风险极高水平上，如何说国内商业银行仍然不引以为警惕，反之，要突破现行的制度规则把房地产市场个人信贷风险进一步放大与扩张，那么中国式的次按危机也就会不远了。因此，央行等监管部门决不可放松严厉的监管，也不可让这些商业银行突破现有制度规则设定。
其实，对于国内商业银行的个人住房信贷的管理，还不需要制定更多的新规则，只要求各商业银行认真执行既有359号文件及452号文件就能够产生很大的效果。因为，在这两个文件，不仅对于第二套住房信贷准入有严格的界定，而且对第一套住房信贷准入也有严格的规定。对于第一套住房严格的信贷准入（即个人按揭贷款不得超过其家庭收入50%，而家庭收入可以通过个人银行工资对账单、个人所得税单、公司或单位工资单及央行信用记录等来确定），如果按照现行的标准来审查，就有许多人或是没有资格进入这个市场或是进入这个市场所获得的贷款资金减少；对于第二套住房的信贷准入，同样可以通过上述的文件来确定。如果说，各商业银行能够认真执行这些标准，国内房地产的不合理需求就会挤出，大量房地产投资就会退出市场。这样不仅可以让国内房地产市场逐渐改变为一个民生的市场，而且是规避银行房地产按揭贷款风险的根本之路。否则，如果国内各商业银行为了其短期利益而放松对个人住房银行信贷的管理，那么中国式的次按危机也不久会爆发。
因此，一方面，国内各商业银行不可以其短期利益来突破现行制度规则，来挑战现行的制度规则，来制造中国式的次按危机；另一方面，央行等监管部门不仅要看到早几年国内房价快速飚升所面临的潜在风险及其根源所在，而且要对中国未来的持续经济发展真正负起责任来，以铁腕方式保证359号文件及452号文件执行，对于那些敢于突破制度规则界限者进行严厉的处罚。这样，国内房地产市场所面临的巨大的潜在风险能够慢慢地化解，否则，中国式的次按危机也就要发生了。
