新浪·民生银行2007中国地产创新峰会4月17日开幕，地产界、经济界、金融界、学术界最具影响力的重要人物集聚一堂，共同探讨中国地产业走势，以“多维视角下的地产观察”透析新一年中国房地产创新发展新路径。“新浪房产年度地产领袖人物排行”、“新浪房产年度最具影响力大盘”等诸多年度大奖火热出炉。

　　主持人：好的建设与中国房地产伦理，这个主题非常契合我们的副标题，多维视角下的地产观察，为业界提供了全新的视角与思考方向。

　　接下来让我们有请中国民生银行总行零售银行部总经理高峰先生发表精彩发言，高峰先生曾任职财政部世界银行司，在国际货币基金学院留学，十年前加盟民生银行，在个人金融方面，尤其是按揭金融产品创新方面，提出了许多独创见解，高峰先生今天的发言主题是《人性化房贷》。

　　中国民生银行总行零售银行部总经理高峰：非常高兴在这个难得的机会跟大家分享一下民生银行一些金融产品，尤其是在目前股票市场比较活跃，在一路高歌，房地产市场一路看好，节节高升，汇市也很好，在四面都唱好的大好形势下，我想跟大家分享一下民生银行的一些金融产品。在此，民生银行非常感谢在座各位房地产界的朋友过去十年来对民生银行热情的支持和关怀，所以我在此代表民生银行向各位表示衷心的感谢。

　　今天我向大家汇报的题目比较特殊，我们在国内十年前就听说过，在房贷产品方面比较传统的就是两种方式，一个是等额本金，一个是等额本息。因为房地产金融面很广，聚集在后半段，前半段资金的投放都是重要的前提，人才是一方面，可能技术是一方面，我认为资本也是重要的一方面，当然了现在的房地产开发，贷款来源随着资本市场的扩大，越来越多，除了像房地产投资贷款传统以外，还有信托计划，我们非常骄傲，因为我们很多零售的客户买了这些产品，而且得到了很好的收益和回报，除此之外，也包括我们关注的住房产业基金，曾经我也跟工商联聂会长谈过，要在民生银行做试点，都是可以实现的。

　　房地产开发企业的前半部分的融资渠道我认为是另外一个话题，在银行利属于公司金融部分，或者叫做投资银行部分，今天我想就后半部分的话题，对房地产商资金的回笼也是一种强有力的支持。一旦项目实行滚动开发进行销售时，你的货币回笼如何让它加速，实现货币的回流呢，所有的商业银行包括国际上所有的成功的银行，都把个人的房贷作为它的发展驱动力，我们看到这张图，最左边，在美国银行新的资产里面，其中有一块是个人得贷款占到整个GDP的占比是84.6%，在澳大利亚也占到了67%，英国69%，在发达国家都占到了50%以上，中国的房贷产品只占GDP的10%左右。

　　所有国内各家银行，除了国际上华旗、汇丰银行他们的占比都占到了50%左右，国内的商业银行除了建行和工行老大以外，但是它的占比也是10%左右，目前所有的股份制银行都在抢夺这块市场，个贷的业务不论在中国还是国际上，每家银行都把它作为一个金矿，认为是一个很好的增长点，认为对中国房地产业是一个强有力的支持。

　　我们看到中国2000年以来，所有的个贷增长，10%左右的GDP是什么概念呢，全国信贷市场上有2.5万亿，最新的数据就是这样，2.5万亿的个人信贷资产在市场上，所以潜力也是很大的，另外民生银行涉及到房地产行业个人房贷市场我们仅仅是在03年以后才开始涉入，03年和02年我们增长了7倍，因为个贷里面，现在全国个贷里面80%-90%都属于按揭产品，现在我们在发力做零售银行，现在我们15%的收益来自于零售银行。

　　一个是10%的GDP概念，一个是2.5万亿的数额也并不是很大，民生银行也逐渐在发力做个贷业务。03年以来我们做了一些产品，03年、04年我们推出了“民生家园1＋3”，树立了一个理念，就是一个客户他在一家银行做了个人的房贷以后，我们不希望这个客户增加更多的成本，让他减少成本，比如说买了房子以后，他可以再去买车位，我们提供车位贷款，他可以装修，我们提供装修贷款，同时我们还可以小房换大房，同时还有可能会出现股市现在这么好，大家认为我原来按揭了一百万，现在我还了五十万，还有五十万，再去银行申请贷款，也就是说房产额度的循环使用，可以加可以减，也可以做二次，民生银行立足于客户，客户有什么需求，我们就打个包给客户提供服务，这是03、04年我们推出的民生家园的套餐，把这个套餐完全围绕，一笔民生款，一生好住房。

　　04-05年我们针对中国房贷市场的等额本金、等额本息的还款方式，我们提出了第三种还款方式，这种还款方式的道理，就是根据人生的收入曲线，在收入曲线下面我们采用黄金分割点，但是黄金分割点是一个参考曲线，根据客户量身定做，比如说你是博士，刚毕业，你想买200平方米大房子，在民生银行也能够实现，如果按照等额本金或者等额本息的还款方式，可能三十年进行月供的话，每月也得上万元，我们可以前期做一个曲线进行微积分处理，把人生的收入分成无数个阶段，也可以分成三十、二十、十个阶段，每个阶段做成阶梯状，保证在你不影响你的生活条件的前提下，实现月供的方式，完全是人性化的，而且是针对不同的客户群采用不同的还款方式。

　　这个方式提出来在国内引起了很大的反响，很多的毕业生毕业后要买房子，头几年的月供是不足以支撑的，民生银行针对这样的情况提出这样的还款方式，我们也针对这样的设想，现在的大学生要买房，现在没有收入，我们可以做只还息不还本，所有这些都在民生银行可以实现，这种形式很受开发商的欢迎，加速了整个销售的环节。

　　去年我们又推出了一个产品，曾经在新浪全国房地产创新行动当中，民生银行按揭开放帐户拔了头筹，你在银行有一个帐户就OK了，叫做核心帐户，这个帐户也是一个基本帐户，这个帐户下，你可以把存款和贷款全部整合到这个帐户里来，有钱可以抵扣本金，没钱也可以还贷，这个帐户是一个蓄水池，你在银行有一个帐户，就可以解决你的全部负债、基金、信托等产品的所有平台，你在银行所有的活动，都通过开放帐户来反映。

　　这个帐户推出在中国也是首创，就是按揭开放帐户的概念，是将传统的理财和传统的房贷合二为一，如果再说得更彻底一些就是把你的代售代付，全部银行活动都记录在这个帐户下，你会从银行得到源源不断的优惠还有比较低的房贷利率，你会享受很多的vip待遇，我们还是这个理念，就是“一笔民生款，一生好住房”的理念，这个产品我建议大家可以尝试一下，我们把银行所有的产品和服务，尤其是一些高端的增值服务全部捆绑进来。

　这样的话，我想今天大家就明白了，我为什么讲人性化房贷，我们经常是讲以客为尊，我想说是以客为本，我们把根据人生的生命周期，我们把它分为三个阶段，三个阶段有不同的金融需求，在青年时你需要的贷款比较多，在中年时理性的投资比较强，在老年时稳健的、保守的理念更多一些，所以在青年期我们给你提供一个一生受益的打包的房贷理财产品，有时候我说叫做巨无霸，里面什么都有，全麦的、牛肉的、蔬菜的、沙拉的，全部都在民生加餐里面，还包括如何跟房贷连动的汽车贷款，如果你在民生银行有一个很好的房贷记录，你也可以拿房贷的信用做汽车贷款。

　　这种组合还款法是在上阶梯的青年期，中年期我们提出一桶金的概念，一桶金概念就是小业主的贷款，在座各位可能有的人在房地产商的老板，自己的亲朋好友或者自己，你共建的部分可能作为商铺，商铺也可以在民生银行做抵押，比如说十年房产抵押的月供方式，不像别的银行，房产抵押第一不做，第二做一年两年，我们可以做十年，也可以做周供、月供、季供、年供，我们的口号也提出过，周周供、月月供、季季供、年年供，一揽子全部都可以在这个帐户上解决。这有一个很好的科技支撑。

　　进入老年期以后，我想提有一个接力贷，就是老子贷款儿子还。按照中国银监会规定，18岁-70岁是合法的借款人，但是18岁以前我们也有办法，比如说你想避免将来遗产税的问题，我们可以让你的儿子、女儿跟你一起联名做房贷业务，也可以70岁以后跟你的儿子、孙子一起来联名做贷款业务，所有的方式、需求在民生银行都应该实现。

　　最后我想给大家介绍，来自全国各地的房地产商的朋友，你们不经意在首都经常看到VIP民生银行room，我们除了别的银行是只有存款是贵宾客户的话，我们认为贷款一百万以上、五十万以上也是我们的VIP客户，所以我们在全国23家分行都开放VIP room，所以很多的客户都非常喜欢，在飞机场误机，都可以通过民生银行VIP通道实现增值部分，在座的各位地产界的朋友，我在这里承诺，没有五十万、没有一百万，我也给你们发一个VIP卡，让你们实现民生银行的贵宾服务通道。

　　第二个就是高尔夫精英俱乐部，我们搞全球巡回赛，两岸四地，每个地方都有我们的练习场、球场，通过9568都可以实现工作之余交朋友，到球场上打球，享受优惠政策。还有就是打9568可以实现挂号难的问题，民生银行进行捆绑的服务增值。

　　我们的理念有两点，第一就是快，我们很多的分行都向客户和开发商承诺，不过夜的服务，24小时之内快速放款；第二就是新，民生银行是后起，但是可以成为之秀，我们几乎每一到两年就会推出国际领先的产品，尤其是在这里我想给大家讲的是，我们所有支行的网点全部实现移动式的办公系统，一旦客户的资料录入以后，都是通过内部网，一按回车键盘，马上会传到分行的信贷工厂式的中心，在授权下、标准化24小时内全部实现，实现全国的大系统，所有的支行信息都可以传到中心。民生银行的股票现在非常好，因为它的科技、团队、产品和服务。

　　主持人：首先感谢高总的VIP卡，其次下面的互动时间里面大家可以就自己关心的问题跟高总探讨。

 　　提问：我们在武汉开发项目，目前有十家银行与我们公司合作，您刚才提的这些产品对我来说非常吸引，我们以前做的这些按揭，我也非常了解，您今年讲的都是比较新颖的，但是我直话说，现在民生银行就我们来看，还没有对您今天介绍的产品进行推广，您有什么样的方式能够让这些产品尽快落到实处，给我们的贷款客户能够有更多的实惠？

　　高峰：第一，我会马上让我的同事跟您联系，一个是我想让您的客户，因为我们共同的客户是我们的上帝，让我们的共同客户受益，下来之后我会让我的同事跟您联系。今年我们在分众和框架、包括航美传媒，民生银行推出了人性化房贷的主题活动，我们会连续推半年，尤其是金九银十期间，您刚才说的我受到了很大的启发，谢谢您。

　　提问：非常感谢新浪网和民生银行办的创新峰会，我们参加了不少这样的峰会，我们认为今天的会质量很高。我们感受到了民生银行的创新精神和办事效率，因为我们不久前贷了一个亿用了13天，我们是国有企业改制，刚才顾会长讲了房贷的错位问题，这恐怕是我们来的开发商共同感觉的问题，既然民生银行能够在个贷上讲人性化，以客户为上帝，刚才您讲了，个人有青年期、老年期，还可以儿子帮老子还贷，我们对房子也有一个饥渴期、饱胀期，贷款是我们最需要的时候没有了。

　　有了的时候一切条件具备了贷款又来了，对一些优质的房产客户能不能沿用人性化的思路，将由人性化的个贷发展到优质企业的房贷上来，从而真正地解决我们房贷上的错位问题，当然这是在金融宏观调控下，一个堵与疏的问题，这个问题恐怕是一个难题，现在宏观调控一刀切就使很好的项目、很好的优质公司发展受到了影响，我们建议民生银行的领导既然在个贷问题上有所创新，也希望在房贷上有所开拓，有所进步。

 　　高峰：谢谢您。这个问题我这么看，个人观点，房地产开发贷款我认为对一个房地产商至关重要，但是它不是唯一的一个资金的融资渠道，其实信托计划几年前，应该说03、04年，我在杭州时跟杭州工商信托合作时我就感觉非常好，但是这里面同时我发现在另外一个地方去搞信托计划，我发现并不是很成功，可能是失败的，我想说的是宏观调控这些政策我们要去遵守，作为银行你要构建和谐民生，要履行社会责任，我认为保持社会稳定这都是应该要遵守的国家的大法和监管部门的法律，但是我个人的观点，我们是商人，我们是商业银行，如果客户好的话，为什么不可以去做适度的放款呢。

　　我想说一个真实的案例，比如说共建的项目，医院高校都有，它前期的资金不足的情况，我们另外也发现教师这个客户群体和医生很好，所以有些事情完全可以先给教师和医生一定额度的放款，同时将这个资金作为一定额度的开发滚动资金，我想说要看客户，要看市场环境，为什么杭州的案例在其他的地方做不了呢，因为杭州的信用环境太好了，但是你在信用环境不好的地方，去发一些创新型的产品，我认为还是有一定风险的，您刚才说的这些从我作为个人金融的角度来讲，我愿意往前去创新，甚至结合理财的概念，放到房地产开发启动的资金上去，我们愿意去创新，另外一方面，我肯定要向公司部包括评审部去汇报，成都分行的人也来了，我想在另外一个领域里面，我会看您企业的情况，如果觉得确实还是可以的，我会鼎力推荐。