美国次贷危机在全球蔓延之时，中国银行业自身资产风险也如次贷这个幽灵一样悄然逼近。近两年来，一款款新型房贷产品打着金融创新的旗号被相继推出，银行转按揭业务也迅速增长，潜在的风险却在业务开拓中不断积累，并被忽视。

　　业内人士认为，由于国内银行业放松了个人按揭贷款审查标准，而且并未对其进行信用分级，而加按揭、转按揭等业务又进一步放大了潜在风险，一旦国内房地产市场发生反转，银行将面临与美国次贷危机同样的风险。

　　转按揭仍在继续

　　随着商业银行在房贷业务的博弈日趋激烈，各银行尤其是股份制银行推出了许多转按揭新的业务种类，如招行、民生、工行、浦发、交行、深发展分别推出了“随借随还”、“你贷款，我理财”、“幸福贷款”、“循环贷款”、“双周供”等再融资新产品。

　　转按揭业务，一般是与“加按揭”联系起来的，即借款人即使没有还清房贷，也可以要求银行按市价重新评估房产价值，其贷款额度可随房价的上升而增加。如果房贷所在银行不能办理加按揭，借款人可通过“转按揭”，把房贷转到能办理的银行去。

　　在国内利率尚未市场化的情况下，加按揭往往成为银行推出转按揭业务的附带优惠条件，而同名转按揭业务尤为突出。同名转按揭也被称作无交易按揭，即在没有发生交易的情况下，按揭者还是同一个人，办理的新的“按揭”贷款转让业务。

　　2007年，招行的房贷业务量在1000亿元至1500亿元之间，仅次于四大国有商业银行，在股份制银行中位居前列。其关键就在于在增量业务受限的情况下，招行以转按揭业务去大力开拓其他行的存量业务，摆脱了以前主要依靠返点来争取房贷客户的被动博弈方式。

　　然而，招行的成功模式现在看来似乎很难再大规模复制了。由于美国次贷危机愈演愈烈，管理层也认识到了转按揭背后的风险，2007年年底，央行高层公开表态叫停转按揭业务，该业务面临被关闭的可能。

　　而早在去年9月27日，央行在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称“《通知》”)中就规定，“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”

　　但商业银行并没有严格遵照《通知》执行。1月18日，光大银行还宣布，其推出的5个月之久的房贷新产品“随心还”投放市场以来，取得了良好的市场反应，其中“随心还A”已吸收房贷超过亿元。

　　据《证券市场周刊》了解，在房贷市场中，转按揭业务的比重已较为可观，其中，新房约占10%左右，二手房交易约占5%。目前，各商业银行对转按揭和加按揭业务未完全停掉。

　　农行房贷处负责人表示：“按照央行的表述，转按揭等业务完全可以纳入其中，但是新规定只是对政策笼统的概括，各个商业银行的理解不一样，执行力度也不一样。”

　　在四大国有商业银行已经占据了房贷市场半壁江山的情况下，小的商业银行因为政策以及实力的限制，新房贷款业务承揽份额很小，为了将大银行的存量客户拉拢过来，就纷纷大力发展转按揭业务，在政策对此并未细化规定时，在盈利冲动的驱使下，他们自然并不愿意主动停掉该业务。

　　“在《通知》出台前，管理层也曾争论过，如果要严格实施《通知》中的政策，央行或银监会应该把类似的金融产品做个明确的梳理，而后再明令禁止，这样出台的政策才有目的性，也才会起到效果。”上述农行人士说。

　　房贷潜在风险暴露

　　国内转按揭业务的风险主要是表现在“加按揭”贷款工具上。

　　目前，部分银行为在该行申请住房贷款、正常还款一年以上，房屋已为现房的借款人提供了追加贷款服务。而借款人通过转按揭和加按揭业务获得新的贷款资金后，大多用于购买多套住房或进入股市，从而必然加剧房地产和股市泡沫成分。因此，转按揭等金融产品容易给市场造成房价必然上涨的心理预期，被一部分购房投机者利用。

　　让人担心的是，个人及银行忽视了对该金融创新工具风险的认识，其风险在于这是以资产的价格上涨为前提的。大部分银行仍认为，一方面转按揭为其大量的流动性寻找到了出路，另一方面也是短期内增加盈利的便利模式。

　　而且，按照银行业界的共识，住房按揭贷款是优质资产，只要市场不出现系统性风险，就不会发生问题。只要客户没有连续两次逾期记录，基本上银行就会视之为优质客户，这也造成了银行在房贷业务上的创新不断。

　　中国管理研究院研究员李开发认为，央行正是看到了转按揭和加按揭可能带来的信贷风险和对提高首付政策的对冲影响，才适时强调限制性规定，再配合加息等措施，来管控房贷的金融风险。

　　国内银行业在房贷上的创新与美国当年发展次级房贷债券的情形有些类似。美国在2000年左右，许多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借次级房贷债券扩大住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的准入标准，并为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，投行向银行买进这些贷款，将其打包成债券卖给投资者。

　　在随后几年持续的房价上涨时，这些债券的风险就被暂时隐藏了起来，市场认为其风险系数并不大。然而，当房地产市场价格发生逆转时，这些次级按揭贷款人的违约风险就立即暴露出来，次级按揭债券的价格大跌，债券投资者遭受了巨大损失。

　　在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去，故而基金公司拒绝客户的赎回申请，由此引起整个金融市场的恐慌。

　　而直到现在，中国银行业仍普遍将房贷当作是银行最优质的资产，除了少数管理机构对此有所清醒的认识外，银行、贷款者以及银行房贷资产证券化产品的投资者对其中可能蕴藏的风险并无意识。

　　“美国次贷危机暴露后，中国个人按揭贷款是优质资产的想法可能要受到颠覆了，它的风险也一下子完全敞开了。数据表明，在过去两年，银行房贷资产的不良率一直在持续上升，去年年底已经突破了1%的临界点，为两年前的十几倍。”央行副行长刘士余表示。

　　转按揭增加信用风险

　　目前，银行热衷于开展的同名转按揭业务其实也是一个高风险的金融产品。由于银行住房按揭贷款竞争激烈，各银行都希望获得更大的房贷份额，纷纷放宽按揭贷款准入条件，一些资质差、信用不好、财务实力弱的人进入了市场，这与当年美国放宽房贷市场准入标准颇为类似。

　　比如，此前有不少银行为了简化贷款申请流程，允许直接通过网上申请贷款，在网上选择资金用途后，资金就可以迅速打到账户上，银行根本就不审核借款人借款后到底做了什么。有些银行甚至还会明确向借款人表示，只要借款时不填写用于风险投资就可以。有不少资金正是通过这种方式流入了股市。

　　更为严重的是，由于贷款的还款人发生了转变，银行将承担债权债务转换过程中的风险。业内人士认为，美国次贷危机，可能就是银行信贷的操作风险所致。只不过，在中国资产价格处于上升时期，操作风险未显示出来。

　　而且，其中还潜藏着信用风险。当转按揭的资金进入股市或其他投资市场时，风险就会随之加大。既然价格有涨有跌，房价越上涨，银行所承担的风险就越大。而股市和房市一旦出现反转，不仅资产价格将迅速下降，而且个人增加收益机会也将减少。在这种情况下，住房价格快速下落，必然会导致个人还债能力减弱或住房的负资产。当大部分人抛弃这种负资产时，一定会拒绝还贷，整个银行体系的信用风险就会全面发生。

　　中投证券分析师表示：“从某种程度讲，中国的住房按揭贷款的风险应该比美国次级债券的风险还要高许多。因为，从住房按揭的对象来看，美国的次级按揭债券的次级贷款人的信用还有等级之分，即‘次级信用’等，但对于中国的按揭贷款者来说，如果真要认真进行评级，部分人可能连‘次级信用’都达不到。”

　　按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，部分个人住房按揭贷款者并不能满足这样一个最基本的标准。而如果严格按照美国的个人信用评级标准，中国不少个人住房按揭贷款者不仅没有信用，甚至是负信用。

　　重建银行股估值体系

　　与美国次贷市场相比，中国的住房按揭贷款由于证券化程度非常低，因此其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。

　　在过去几年，国内银行业不仅没有遵守银监会的相关指引，放宽了个人住房按揭贷款市场进入门槛，甚至还采取各种方式规则去规避指引，而且加按揭、转按揭等又在一定程度上放大了银行房贷的操作风险。

　　截至2007年底，全国金融机构个人住房按揭贷款达到2.70万亿元，占整个个人贷款的82.5%。其中，2007年个人住房按揭增量为7146.88亿元，是2006年的5倍，约占2007年全年新增贷款3.63万亿元的五分之一。

　　这么高的住房按揭贷款，在房价上涨时，银行一定会把这些贷款看作是优质资产，但是如果中国房地产市场价格出现逆转，住房按揭贷款的潜在风险就会像美国次贷危机一样无法控制地暴露出来。

　　“次贷危机的震动很大，包括对投资者的震动，现在已经有机构在研究需要重新审视对中国银行业房贷资产风险水平和风险系数的调整，并以此为坐标，重新确立对上市银行资产风险评价基准，建立对银行股的全新估值体系。”中投证券分析师说。

　　他表示，尽管管理层目前已经有所察觉，但并没有什么实质性动作，中国现在应该检讨银行业的住房按揭贷款问题了，要打破“住房按揭贷款为优质资产”的神话，不要让一些商业银行为了短期利益、为了一己之利而让国内银行体系的风险越积越大。否则，中国金融体系面对的危机与风险也就不远了。