1、“来办手续吧，利率7折！”

“你的利率确定了，可以打7折，这两天来办手续吧。”昨天，市民李女士接到我市一家银行房贷部的电话。电话里，该行工作人员告诉李女士，由于她所购买的房产在90平方米以内，且是首次购买自住房，按照刚刚下来的政策，房贷利率可以打7折。

李女士买的是河西的一处房子，面积85平方米，总价80万元，打算贷款50万元、20年。按照目前7.2%的基准利率和等额本息还款法，在房贷新政实施之前，她的贷款利率最多打八五折（6.12%），那么，月供为3616元，利息总额为36.8万元。根据该行提供的格式合同显示：对于贷款期在6—30年，首次自住房或符合改善型普通自住房标准的客户，贷款执行利率为央行基准利率的0.7倍。也就是说，她现在能享受到7折（5.04%）的低息贷款，同样的一笔贷款，月供为3310元，利息共计29.4万元。两下相比较，每月可少还296元，20年一共少掏7.4万元。

2、7折优惠拿到不容易

李女士是7折房贷利率新政出台后，南京首批受益者。要么说尚未出台，要么直言不便透露，尽管目前南京各家银行的房贷新政细则都是“闷在葫芦里摇”，但毫无疑问，新房贷的审批已经正常了，只不过具体标准完全由银行掌握，每个申请者拿到的最终利率也许都不一样。当然，想拿到最优惠的7折利率，是难上加难。“首套”+“自住”+“普通住房”，3大条件缺一不可。

记者昨天从南京一家国有银行了解到，该行开始执行的房贷新政细则，以家庭为单位，只有首次购房的优质客户才可以享受到利率下浮至0.7倍和两成首付的政策，对于已还清房贷但有过房贷记录的客户将不被视作首次购房的范畴。在规定中又添加了一个“优质客户”的概念。什么是该行的优质客户？据透露，必须同时满足月缴存比较高额的公积金满1年、个人资产具备一定规模、职业稳定三个条件。而非优质客户在该行最多只能享受到利率下浮至0.8倍的政策，而且还会对非优质客户再作不同等级的细分。

3、“首次购房证明”银行不认

本月初，南京市房产局公布具体操作细则，“首次购房”以购房合同中的购房人为依据，并可以为市民开具“首次购房证明”。然而，南京银行界人士昨天表示，银行审批贷款时不完全参考这个“首次购房证明”，很可能出现契税征收部门优惠契税、银行利率不优惠的情况。

“你拿这个证明来，我们还是要查个人征信记录，并以征信记录为准。”省中行房贷部的人士告诉记者：对首套房的认定，南京市房产局与银行的认定不是一个体系，银行是以央行和银监会标准为准。也就是首套房的认定以“家庭为单位”，而不是“个人”，即只要一个家庭里有一人利用银行贷款买过房，家里其他人贷款买房都不算“首次购房”，不能享受优惠利率，首付、利率甚至还要上调。

据了解，如果确系改善型购房，即卖掉原有一套小的再买一套大的，银行也能认可，并给出7折优惠利率。但需要申请人到房产局另开一个证明。“个人征信记录里能查到房贷记录，但银行没法判断他当时贷款买的这套房，面积是不是低于南京市人均住房标准，现在是不是需要改善。如果能说明是卖旧买新，并拿来房产局改善型普通自住房的证明，利率也打7折。”该人士表示。

4、对老房贷银行不松口

新客户有人拿到7折优惠利率了，老房贷客户怎么办？这是现有贷款人迫切关心的一个问题。但是从目前的情况来看，由于7折的贷款利率与存款利率之间的差异很小，银行的利润空间大幅压缩，因此不大有可能像现行八五折优惠房贷利率那样波及面广泛——经过10月29日的央行降息之后，五年期存款利率为5.13%，五年期及以上贷款利率为7.20%，下浮30%的优惠住房贷款利率为5.04%，存贷款利率甚至出现倒挂。

据了解，老客户的利率调整参考标准十分复杂，主要取决于借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估，这对银行来说“工程浩大”。此前，只有农行一家表示，对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍；对借款人有连续90天（含）以上逾期纪录的，将不受理其利率调整申请。其他银行是否能这么宽松？目前看来，存量贷款利率普遍下调的情况应该不会出现。