房贷新政的推出，使银行房贷业务面临收紧。但各银行对“二套房贷”的理解差别及观望情绪，担心遭遇房贷业务滑坡后的被动。若细则设定较严，把部分有偿还能力的优质客户拒在门外，银行似乎有点“忍痛割爱”。 　

　　节前出台的房贷新政，若粗看，大多认为房贷门槛将抬高，房贷业务面临收紧。但从各银行的反映看，对政策的理解出现较大差别，似乎“公说公有理，婆说婆有理”。问题就在于如何认定“二套房贷”，其难度显然不在于技术性，央行已有的征信系统可以帮助辨别，关键是政策标准如何界定。国内部分城市抢先出台细则的银行，有的以个人为单位计算，有的以家庭为单位。还有一个突出的问题是，已偿还的房贷是否占用第一套房贷的名额。 　　 

　　相比之下，全年房贷指标已基本完成的个别地区银行，采取了更紧的房贷政策，把“二套房贷”的利率与首付门槛进一步抬高。有的银行根据个人的偿还能力，已将“二套房贷”的首付提高至5成。中行、招行、浦发等银行在广东将第三套住房首付提高至五成，其中，招行广东省分行还将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍，并规定贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套将不予受理。 　

　　不过，执行政策较松的银行也有不少。有消息称，在个别银行的细则中，第二套住房贷款首付不得低于4成，而利率则按央行基准利率执行。这就意味着突破了央行规定的“二套房贷”利率按基准利率1.1倍的“底线”。 　　 

　　值得注意的是，此次房贷新政虽有银行提前积极表现，但银行间的意见并不完全一致。有银行业内人士甚至提出，“商业银行经营上带有很强的逐利性，这注定它必然以追逐自身利益最大化为根本出发点。以前一次性付款买房或已结清贷款的客户，一般都有足够的还款实力，银行应该不愿放过这群优质客户。” 

　　据了解，有的银行仍在观望之中，主要担心房贷业务出现负增长后陷入被动。

  　　房贷业务或有波折 　　 

　　此次房贷新政的出台，主要是针对“部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题”，属于政府对楼市调控的举措之一。另一个背景则是商业银行收紧信贷业务，一些提前抬高房贷申请门槛的银行，解释缘由时称，“因为年内的房贷发放指标已提前完成”。 　

　　从上海的情况看，受房地产市场活跃的影响，8月份中资商业银行个人住房贷款继续猛增71.3亿元，比7月份多增12.6亿元，创2005年以来单月增量新高。在目前银行的增量贷款中，个人消费贷款占了绝大多数，而房贷是其中的大头。某银行人士对记者说，房贷业务历来被视作银行的优质信贷资产，是各家银行个贷业务竞争的重点。去年以来的不少个贷新品都围绕房贷，而此次央行的新政策同时伤及一些个贷新品，明确叫停了追加按揭的房贷抵押业务。 　　 

　　该人士称，各家银行都致力于转型为零售银行，对个贷业务较为看重。一旦房贷新政使个贷业务发展势头出现变化，肯定会给银行带来一定的压力。因此，有的银行在出台实施细节时“慢半拍”，先看同行如何操作。值得注意的是，上海的楼市火爆在全国较受关注，但沪上银行对“二套房贷”的申请门槛抬高却“姗姗来迟”。 　　 

　　房贷业务年内面临考验 　　 

　　一边银行理解到房贷新政的政策意图，另一边担心房贷业务下滑而影响银行的利润。某股份制银行人士称，若细则把握较严，对楼市调控的效果会更好，但房贷业务可能随之遭殃。从现有情况来看，房贷新政已对楼市产生一定的心理影响，个别地区还因此出现了退房。房贷业务的冷暖紧随楼市，对于前两年持续多月出现的房贷业务负增长，银行业内显然还“心有余悸”。若细则设定较严，把部分有偿还能力的优质客户拒在门外，银行似乎有点“忍痛割爱”。 　　 

　　该人士称，房贷业务在年内仍将面临考验。一是加息可能引发的提前还贷。目前CPI依然高企，加息的“利剑”随时可能落下，年内累计多次加息的效应，很可能在年末促发较大规模的提前还贷潮；二是股市的高位风险。若股指期货在年底推出并导致市场剧烈波动，部分获利资金的退出，会加剧提前还贷潮。而且，股市赚钱空间的缩小，客户资金缺乏更好的增值渠道，其提前还贷的意愿会比较强烈。  

　　银行需自行甄别“第二套住房”

　　中国人民银行征信中心主任戴根有最近表示，有关“第二套住房”的甄别，目前尚不能完全在央行征信系统中反映出来。戴根有是在谈及9月27日央行和银监会联合发布359号文、全面收紧房地产信贷的有关问题时，作以上表述的。

　　央行征信系统只能甄别个人情况

　　359号文明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。不过，对于第二套住房的具体认定标准，央行并未出台相关细则，而是由各商业银行自行掌握。这就使得此次房贷新政的落实关键，在于“第二套房”究竟当如何认定。

　　银行和市场人士来看，大部分都对央行征信系统能否胜任这一繁重复杂的甄别工作表示怀疑。从各商业银行目前颁布的执行细则来看，各自对“第二套房”的认定标准也并不相同，其中中国工商银行、招商银行等明确“第二套房”将以个人为单位，中国农业银行、交通银行等则表示将参考婚姻状况确定。

　　对此，央行征信中心主任戴根有表示，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。然而，对于整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在该系统中。

　　戴根有解释说，央行征信系统目前只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，客观上影响了个人征信资料的完整全面。

　　商业银行入户调查可规避信贷风险

　　据戴根有介绍，自2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》、首次提出“第二套房”的概念以来，有关“第二套房”的认定标准就一直存在争议。由于涉及到跨部门协调，相关资料汇集工作一直悬而未决。他表示，如果法律授权到位，央行征信系统完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。

　　戴根有表示，目前情形下，认定“第二套房”还需要各大商业银行自己掌握，“如果商业银行对房贷款风险有比较充分的认识，能入户做尽职调查，就能了解清楚基本情况。”但是这一做法成本高昂，加上各商业银行对个人住房贷款的风险也存在着不同的认识，实际执行恐怕有一定难度。