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　　对商业城资产负债表资产项的重新评估表明，其每股合理价值应为21元，而目前股价为16元

　　2月20日，盛京银行称将首次公开发行上市，已接受银河证券辅导超过1个月。从2月20日至2月26日，商业城逆势走强，同期最大涨幅超过27%。

　　商业城共持有盛京银行1.2亿股股份，每购买1股商业城股票，就相当于间接持有0.67股盛京银行。

　　早在2005年12月，商业城就以每股1元价格入股了沈阳市商业银行。2007年2月，沈阳市商业银行更名为盛京银行。

　　截至2007年年底，盛京银行总股本30亿元，净利润8.1亿元，不良贷款率2.02%，拨备覆盖率100%，综合经营能力位居全国城商行前五位。

　　截至2006年末，盛京银行每股净资产为0.93元。商业城2007年三季报显示:母公司现金流量表中的“取得投资收益收到的现金”为零;也就是说，盛京银行在2007年三季度前并未进行过现金分红，而其在第四季度分红的可能性更小。由此可知，到2007年末，盛京银行的每股净资产约为1.2元。

　　2008年1月14日，新湖中宝以4.5亿元购得3亿股盛京银行股份。按此出价，盛京银行每股价格相当于1.5元，高于当时商业城每股1元入股价，也高于2007年末1.2元的每股净资产。

　　按照新会计准则，在盛京银行上市后，商业城持有的盛京银行股权将被计入“可供出售金融资产”，其价值将直接影响到商业城每股净资产的变化。

　　“盛京银行IPO定价可参照其他已上市的城商行。目前，城商行普遍的市净率水平在4倍。”一位券商银行业研究员说。数据显示，目前已上市的三家城商行股票在一级市场认购后，其每股净资产约为发行前的2倍，有近1倍的增值，再考虑到城商行在二级市场上逾4倍的PB，也就是说，城商行股价大约为其上市前净资产的8倍。据此，可以计算出每股商业城所含盛京银行的股权价值为6.47元。

　　商业城持有的商业地产的隐性价值，也为其股价提供了更有力的支持。2007年9月19日，商业城受让深圳日神集团所持有的辽宁物流有限公司48%的股权，对其持股比例增至99.936%，也将对沈阳日神的持股比例提到50.97%，间接拥有了沈阳日神广场地产项目。

　　同日，商业城还受让了其第一大股东持有的商业城营业楼6-7层房产以及配比的土地使用权。这一系列动作使得商业城的商业地产价值大增。

　　在沈阳，中街商业区和太原街被称作核心商圈。商业城目前拥有的商业城主楼和办公楼、安立置业、日神置业和铁西百货等四项商业地产，就分别位于沈阳中街的商业区和铁西商业区这两大商业地段。

　　商业城证券事务处工作人员告诉《证券市场周刊》:“安立置业和日神置业的主体结构均已完成，其中安立置业的1-5层折扣广场在年底前可以对外营业。”距离中街10分钟车程的华府天地的写字间出售价格已经达到了12000元/m2。“近几年，沈阳商业地产的租售价格上涨了一倍多。铁西地区相对较低，也已经达到了12000元/m2，中街地区则相对较高，写字楼价格基本都已到达15000元/m2以上，商铺的价格早已经超过了20000元/m2。” 沈阳市建委相关人员说。

　　实际上，计算上述商业城持有的商业物业可知，其持有的权益建筑面积为23.53万平方米。即使按照其各自所在位置较低地价水平计算，商业城的商业地产重估后价值也达到34.99亿元，折合每股RNAV为15.13元。

　　若再考虑到商业城每股所含盛京银行的股权价值，则商业城的每股价值应在21元，而截至3月4日，商业城每股股价仅为16元。